Studio medico nel condominio: problemi e soluzioni

Poniamo il caso che un'unità immobiliare sita in condominio venga locata a terzi e che il conduttore destini l'alloggio a studio medico. La domanda che ci si pone è se l'attività di studio medico possa essere svolta liberamente, se soggiace a qualche limitazione o se sia vietata del tutto. Il divieto, per essere valido, deve essere contenuto nel regolamento dell'edificio, previsto in apposita clausola di natura contrattuale. Se il regolamento condominiale prevede solo il divieto di adibire i locali facenti parte dello stabile condominiale a cliniche mediche e chirurgiche ma non a studio medico, l'attività svolta dal conduttore è da ritenersi legittima e valida
Si è espresso in questi termini il Tribunale di Gela, con la decisione del 9 giugno 2018
Il Giudice si è soffermato soprattutto sulla natura delle clausole contrattuali del regolamento.
Ha specificato che la vincolatività delle clausole regolamentari di natura contrattuale, che sanciscono limitazioni all'uso delle proprietà esclusive, è da ammettersi soprattutto quando si tratta di disposizioni il cui scopo sia la salvaguardia dell'interesse superiore e generale del condominio al decoro, alla tranquillità ed alla abitabilità dell'intero stabile.
Occorre verificare anche il contenuto della clausola contrattuale in quanto per fare in modo che i divieti dalla stessa sanciti possano essere vincolanti, occorre che sia previsto un elenco specifico e dettagliato delle attività soggette a veto, determinandone altresì i pregiudizi che si vogliono escludere.
In ragione di ciò, per determinare se una determinata destinazione di un'unità immobiliare sia passibile di divieto, è necessario accertare se essa sia inclusa nell'elencazione determinata dal regolamento dell'edificio <<dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi>>.
Occorre inoltre verificare che il vincolo sia operante non solo nei confronti del condomino-locatore ma anche del conduttore
Si rende quindi necessario interpellare il condomino proprietario dell'unità immobiliare locata per poter verificare che il contratto di locazione preveda il rispetto del regolamento di condominio.
Solo in questo modo si è certi che il terzo non possa esercitare l'attività vietata ma si rende necessario porre a mente che il condominio non ha alcun rapporto diretto con il conduttore, trattandosi di rapporto obbligatorio solo tra le parti, condomino-locatore e terzo-conduttore
Tra il condominio e i conduttori non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell'uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio (Cass. n. 246/94).
Non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi dell'amministratore di condominio che si rivolge, in via prioritaria, ai conduttori, per il pagamento degli oneri condominiali, anziché ai condòmini locatori (Cass. n. 19650/2006).
Infatti l'amministratore è legittimato sempre ad agire nei confronti del proprietario in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali (Cass. n. 25781/2009).