Infiltrazione dal lastrico privato, spesa ripartita in base all’articolo 1126

In materia di ripartizione delle spese condominiali necessarie alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare di proprietà privata o, comunque, in uso esclusivo solo ad uno o più condòmini, vige il principio per cui 1/3 di tali spese sono a carico del proprietario esclusivo, mentre i restanti 2/3 rimangono in capo a tutti i condòmini dell'edificio ovvero solo tra coloro i quali sono serviti dal predetto lastrico (funzione di copertura degli appartamenti sottostanti), in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1226 Cc).
Tale criterio, tuttavia, risulta applicabile anche ai fini dell'imputazione della responsabilità da cose in custodia, ex art. 2051 Cc, e, pertanto, in caso di danni cagionati agli appartamenti sottostanti il lastrico solare non comune a tutti i condòmini.
In tali casi, infatti, posto che il lastrico solare funge anche da copertura per gli appartamenti posti sotto la verticale dello stesso, custode del bene risulta sia il proprietario o l'usuario esclusivo, che il condominio, atteso che all'amministratore dello stabile spettano i necessari controlli per la corretta salvaguardia dei beni comuni, ex art. 1130 Cc, mentre l'assemblea dei condòmini ha il dovere di deliberare sugli interventi di manutenzione straordinaria, in virtù dell'art. 1135 Cc.
Ecco che allora in simili fattispecie è ravvisabile un concorso di responsabilità tra proprietario esclusivo (o usuario) del lastrico solare ed il condominio, fatta salva la prova che il danno si è prodotto esclusivamente a causa della condotta negligente di uno solo di essi.
Così ha sentenziato il Tribunale di Milano, decima sezione civile, nella sentenza pubblicata in data 1° Marzo 2018.
Due condòmini, proprietari esclusivi del lastrico solare, evocavano in giudizio il condominio al fine di sentirlo condannare al rimborso delle spese dagli stessi sostenute per la ristrutturazione del lastrico.
Sostengono gli stessi che il precedente rifacimento non sarebbe stato effettuato a regola d'arte dalla ditta appaltatrice incaricata dal condominio, pertanto, agiscono per il “rimborso” della somma necessaria alle demolizioni ed al ripristino della terrazza.
Instauratosi correttamente il contraddittorio, il Giudice qualifica tale azione come domanda di risarcimento del danno emergente ex art. 2051 Cc, 2043 Cc e, in estremo subordine, ex art. 2049 Cc.
Il Tribunale, nel richiamare il recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 25837/2017; Cass. n. 2480-2481-2482/2018), precisa come <<- “l'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima”; - “il caso fortuito, rappresentato da fatto naturale o del terzo, è connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da intendersi però da un punto di vista oggettivo e della regolarità causale (o della causalità adeguata), senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode; peraltro le modifiche improvvise della struttura della cosa incidono in rapporto alle condizioni di tempo e divengono, col trascorrere del tempo dall'accadimento che le ha causate, nuove intrinseche condizioni della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere”>>.
Con specifico riferimento ai danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva di alcuni condòmini, evidenzia come le Sezioni Unite (Cass. n. 9449/2016), intervenute per comporre il contrasto giurisprudenziale, hanno stabilito che <<In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di una parte di esso, propria del lastrico (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, 1° comma, n. 4 c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, 1° comma, n. 4 c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria, della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.>>.
Nel caso concreto, tuttavia, dalle perizie versate in atti è risultato evidente come il danno non sia imputabile esclusivamente alla condotta di una sola parte, pertanto, <<sussiste un concorso ex art. 1227 c.c. tra la condotta degli attori e quella del condominio>>, con la conseguente infondatezza della domanda dei condòmini attori, essendo gli stessi, ai sensi dell'art. 1126 Cc, tenuti a contribuire per un terzo alle spese di riparazione o di ricostruzione del lastrico.