Condominio

Danni da infiltrazioni, la colpa è di chi non ha curato la manutenzione anche se non è più proprietario

di Selene Pascasi

La responsabilità per danni causati da infiltrazioni provenienti da lastrici o terrazzi privati è di tipo extracontrattuale e scatta per mancata o insufficiente custodia del bene. Di conseguenza, in caso di compravendita, a risponderne – salva imputabilità esclusiva al condominio – non sarà l'attuale proprietario ma chi ne aveva la titolarità «al momento del fatto». Del resto, l'obbligo risarcitorio non è collegato al bene e non si trasferisce con la proprietà.
Lo ricorda il Tribunale di Roma con sentenza n. 20834 del 30 ottobre 2018 . È una donna ad accendere la lite, reclamando un risarcimento per i danni ed il disagio subiti a causa delle infiltrazioni derivanti dal terrazzo sovrastante al suo appartamento che, lamenta, le avevano procurato insalubrità della casa e deprezzamento del mobilio, senza contare i fastidi che avrebbe dovuto affrontare durante i lavori di ripristino. Di qui, la decisione di citare il condominio, l'ex proprietaria del terrazzo e il suo attuale titolare.
Mentre quest'ultimo si difende sostenendo che con l'acquisto non aveva di certo “ereditato” gli obblighi e le responsabilità connessi ad eventi precedenti il trasferimento del bene, di cui peraltro era all'oscuro, la vecchia proprietaria contesta la prescrizione del diritto al ristoro e il condominio, per mettersi al riparo da spiacevoli evenienze, coinvolge la propria compagnia di assicurazione. Disposta la consulenza tecnica ed esaminati i carteggi, il giudice romano accoglie la domanda ma condanna al risarcimento soltanto l'ente condominiale. Quelle infiltrazioni, premette, derivavano da una rottura del bocchettone di scarico verificatasi prima del passaggio di proprietà per cui non potevano essere ricondotte all'attuale titolare. Ciò, a prescindere dal fatto che gli effetti del danno (le perdite) erano proseguiti – trattandosi di un illecito permanente – per tutta la durata del danno (fino alla riparazione).
Comunque, se c'era qualcuno tenuto ad attivarsi per risolvere il guasto, era l'allora proprietaria e custode del bene e non l'acquirente, subentrato ad infiltrazioni ormai esauritesi. Infatti, chi acquista non può rimanere «gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto» (Corte di cassazione, sezioni unite, n. 9449/2016). L'impegno risarcitorio extracontrattuale, in sintesi, non emigra col passaggio di proprietà dell'immobile da cui derivano i danni semplicemente perché non è concatenato al bene ma alla posizione di custodia assunta da chi ne era proprietario al momento dell'evento. E non è una coincidenza che il diritto al risarcimento dei danni non segua il diritto di proprietà se alienata (Corte di cassazione, sezioni unite civili, n. 2951/2016).
Nonostante le premesse, che parrebbero “incolpare” la vecchia proprietaria, il tribunale la “scagiona” e accolla i danni al condominio. Il terrazzo, puntualizza, svolgendo funzione di copertura del sottostante edificio e coinvolgendo impianti e parti comuni, è assimilabile ad un lastrico solare per i cui danni sono responsabili sia il condominio e sia il proprietario esclusivo, salvo l'emergere di elementi sfavorevoli per l'uno o per l'altro.
Ebbene, nella fattispecie, più circostanze deponevano a favore della precedente proprietaria: il terrazzo serviva parti comuni; la sostituzione del bocchettone, poi rivelatasi risolutiva, era stata effettuata dal condominio; l'ente non aveva mai denunciato la sua inerzia o responsabilità. Queste, le ragioni per cui il giudice capitolino accoglie la domanda ponendo le spese a totale carico del condominio.

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