Il Condominio

Effetti positivi della mediazione in condominio

di Giovanna Cobuzzi

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Le liti in sede giudiziaria sono sempre lunghe e dispendiose. Ma quello che crea maggiore stress all'amministratore è la perdita di tempo necessario per preparare la documentazione da consegnare all'avvocato incaricato di seguire la procedura nelle varie fasi in cui essa si articola e riferire poi ai condomini; che comunque vada non saranno mai soddisfatti.
Si, perché ogni battaglia lascia vittime sul campo! La pratica, ci insegna allora come sia meglio trovare sin da subito un accordo in grado di soddisfare le parti, piuttosto che attendere una sentenza che seppur favorevole, potrebbe avere tempi lunghi e comportare comunque delle spese per il condominio.
E' il caso accaduto ad un condominio, il quale rischiava di dover pagare spese legali per un ammontare che avrebbe di gran lunga superato il valore dell'oggetto all'origine del contenzioso iniziale, laddove la vertenza non fosse stata chiusa in mediazione. La procedura giudiziaria era stata innescata dall'opposizione presentata da un condomino alla delibera assunta dal condominio in merito alla modalità di esecuzione di alcuni lavori. Nel corso della prima mediazione, le parti avevano scelto di mantenere posizioni rigide, senza nemmeno entrare in mediazione ma scegliendo di proseguire l'azione giudiziaria. Successivamente la situazione era peggiorata, poiché alla prima causa se ne erano aggiunte altre due, promosse dallo stesso condomino che in una, si opponeva ad altra delibera collegata e nell'altra, ricorreva verso il decreto ingiuntivo promosso dal condominio, stante la morosità per il mancato versamento delle quote dovute per i lavori che intanto rimanevano bloccati. Per uscire da questa situazione di stallo è stata provvidenziale la mediazione, che ha permesso innanzi tutto l'individuazione di un accordo tra il ricorrente ed il condominio, far proseguire i lavori ed infine chiudere tutte le vertenze in corso, dando atto nell'accordo di mediazione che il consenso era legato al raggiungimento della definizione transattiva dei vari procedimenti contenziosi esistenti tra le parti, puntualmente menzionati, prevedendone l'abbandono alle successive udienze con l'accordo di compensare le spese delle liti tra le parti e la rinunzia degli avvocati alla solidarietà professionale.
Per raggiungere l'obiettivo, occorre naturalmente la massima collaborazione dell'amministratore, che con spirito conciliativo dovrà rappresentare il condominio in sede di mediazione adoperandosi per raccogliere dall'assemblea l'accettazione della proposta di mediazione.
Le controversie in materia di condominio cui riferisce l'art. 71 quater disp.att c.c., sono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice. Gli articoli interessati sono quelli dal 1117 al 1139 del codice civile, riguardanti le disposizioni sul condominio e più specificatamente le vicende attinenti la definizione dei diritti ed obblighi sulle parti comuni, la figura e gli obblighi dell'amministratore, il rendiconto gestionale e la gestione dei rapporti interni ed esterni relativi al condominio. Nel novero delle vicende, rientrano quelle relative all'attività dell'amministratore, sia di tipo gestionale che economico; l'espressione di dissenso alle delibere assunte dall'assemblea; le contestazioni sorte a seguito dell'instaurazione di procedimenti di recupero dei crediti del condominio. Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile ed art 65 disp. Att. c.c..
Il procedimento di mediazione quindi, può essere richiesto sia dal condomino, che dall'amministratore o curatore speciale del condominio, per controversie soggettive o collettive attinenti al condominio.
L'art. 71 quater, disciplina inoltre le modalità di presentazione della domanda di mediazione che deve avvenire, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato. L'amministratore è legittimato a parteciparvi solo dopo aver ottenuto il consenso dell'assemblea, assunto con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera che autorizza l'amministratore a parteciparvi, il mediatore, su istanza del condominio, dispone idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione dovrà essere approvata dall'assemblea, pertanto il mediatore dovrà fissare il termine per l'incontro di mediazione, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.
In questo percorso, l'amministratore che riceve una proposta di mediazione dovrà dar corso al seguente iter:
1)Convocare immediatamente l'assemblea per informare i condomini e, nell'eventualità in cui i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di ottenere la delibera, chiedere la proroga della prima comparizione;
2)Agire in adempimento alla delibera assembleare, la quale potrebbe autorizzare o non autorizzare l'adesione alla mediazione;
3)Comunicare all'organismo di mediazione la decisione assunta dell'assemblea;
4)Partecipare all'incontro di mediazione, con l'ausilio dell'avvocato incaricato, per comunicare se il condominio intende proseguire nella mediazione ovvero chiedere di essere estraniato dal procedimento nel caso la questione non riguardi il condominio;
5)Convocare l'assemblea del condominio per informare sulla proposta di mediazione e raccogliere l'eventuale approvazione da parte della stessa, che gli consentirà di partecipare ai successivi incontri per la conclusione della mediazione.
L'amministratore che attiva una mediazione ugualmente, convocherà l'assemblea per informare i condomini e raccogliere la delibera assembleare che lo autorizza ad attivare la mediazione presso l'organismo di mediazione con l'ausilio dell'avvocato incaricato e che lo autorizzerà ad accettare la proposta di mediazione definendone i termini.
Ma può l'amministratore agire autonomamente, promuovendo la mediazione senza l'autorizzazione preventiva dell'assemblea?
La norma prevede che l'amministratore è autorizzato a partecipare al procedimento previa delibera, imponendogli quindi di informare preventivamente l'assemblea al fine di raccogliere la delibera, che successivamente dovrà eseguire con la diligenza adeguata al suo ruolo.
Il corretto adempimento delle attività evidenziate nonché il corretto espletamento del mandato ricevuto, evita all'amministratore l'assunzione di responsabilità. Riunire più volte l'assemblea permette al condominio di ponderare bene le proprie scelte. Spesso capita che l'assemblea deliberi spinta dalle emozioni dei partecipanti, magari senza ascoltare il parere dei tecnici incaricati o dello stesso amministratore, quindi una successiva rivalutazione della questione potrebbe permettere di riconsiderare le possibili soluzioni e raggiungere un risultato apprezzabile.
Nel caso in cui la domanda di mediazione sia rivolta direttamente all'amministratore per contestazioni riguardanti il suo operato, ma che non coinvolgono il condominio, in quanto non viene invitato, non sarà necessaria la delibera assembleare che autorizza l'amministratore a partecipare alla mediazione; spetterà allo stesso amministratore scegliere se aderire o meno ed eventualmente informare il condominio se ritenuto opportuno, non sussistendo alcun obbligo. In questo caso le spese di mediazione rimarranno a suo totale carico e non potranno essere addebitate al condominio.
In situazioni particolari, per la riscossione dei contributi condominiali, l'attivazione di una procedura di mediazione volontaria, potrebbe essere un'alternativa da considerare al fine di raggiungere l'accordo con il condomino debitore. Ricordiamo infatti che non è obbligatorio attivare il procedimento di mediazione per procedere per la riscossione dei crediti del condominio, ma può diventare un opportunità. L'amministratore potrebbe farsi autorizzare dall'assemblea, qualora la situazione lo permetta, richiedendo di non procedere con un'azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute dal condomino palesemente insolvente, bensì facendosi autorizzare invece ad attivare la procedura di mediazione con lo scopo di concordare con il condomino debitore i termini del pagamento volontario, permettendo in tal modo di conciliare l'adempimento dell'obbligo di attivare la procedura di recupero, con l'uso della giusta sensibilità, con minori costi e maggiore possibilità di recupero. Utilizzare la procedura di mediazione come mezzo per prevenire oltre che risolvere le controversie in condominio, potrebbe rappresentare anche l'opportunità di risolvere i piccoli problemi che in esso disturbano la vita quotidiana. Quando i richiami dell'amministratore rimangono inascoltati, ma il motivo del disturbo che pregiudica la tranquillità dei condomini non giustifica la spesa per l'attivazione di un procedimento legale, prima che la situazione degeneri, ed anche se il contenzioso non rientra nei casi in cui è previsto l'obbligo di attivare la procedura di mediazione, questa può diventare una alternativa da non sottovalutare.


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