L'esperto rispondeCondominio

I limiti della «prorogatio»  dell’amministratore

di Raffaele Cusmai - Condominio24

La domanda

Nel corso dell'assemblea ordinaria annuale l'amministratore con mandato in scadenza ha asserito che non avendo raggiunto il quorum di 500 millesimi durante la nomina dell'incarico di amministratore (2 nuovi candidati), come previsto dalla norme, doveva proseguire lui stesso l'incarico per prorogatio imperii per un anno specificando anche il compenso. Il quesito è questo: per prorogatio imperii non si intende un tempo limitato con poteri ridotti in attesa della nomina urgente di un nuovo amministratore? Poteva inoltre, essendo in carica in prorogatio imperii, far deliberare opere straordinarie?

Il quesito va esaminato alla luce di quanto previsto dall'art. 1129 del Codice civile. In base al suo decimo comma l'incarico dell'amministratore ha durata annuale e si rinnova per eguale durata. Resta, ovviamente, sempre salva la revoca. Nel caso in cui manchi il numero legale per la nomina/conferma/sostituzione (metà dei millesimi) ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. “giudiziale”; l'amministratore uscente prosegue nell'esercizio delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore. Tale seconda eventualità è funzionale ad assicurare continuità all'amministrazione del condominio e consiste, di fatto, nella prosecuzione della carica di amministratore. Ma ciò, appunto, in via provvisoria. Pertanto, non è corretto ritenere che, scaduto il mandato, in assenza di conferma, si sia rinnovato automaticamente l'incarico originariamente accordato. Con riguardo all'ampiezza dei poteri dell'amministratore in prorogatio (scaduto cioè l'incarico del precedente amministratore e prima della nomina del successivo), l'art. 1129 fa riferimento all'esecuzione delle “attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Appunto, nell'attesa che si provveda a passare le consegne al prossimo amministratore. Tuttavia, su questo secondo aspetto occorre considerare che la Cassazione ha in più di un'occasione osservato che “l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica, conserva i propri poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore”. Tale principio vale però a condizione che vi sia quella che la Corte definisce “presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore” (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013). Nel caso tale presunzione sia tradita dalla realtà della concreta situazione condominiale, si consiglia di esercitare il diritto (attribuito ad ogni singolo condomino nel caso di inerzia dell'assemblea) di adire il giudice competente per conseguire la nomina giudiziale del nuovo amministratore.

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