Appartamento in eredità, come gestire le spese arretrate

Mentre in un primo momento l'erede può essere felice di ricevere in successione un alloggio, esso può poi essere motivo di gravosi oneri economici nel caso in cui il defunto non abbia pagato le spese condominiali
Le spese condominiali si qualificano infatti come obbligazioni «propter rem», cioè seguono il condomino nelle sue modifiche soggettive: il proprietario del bene è colui che risulta debitore delle spese di gestone di quest'ultimo. In ragione di questo collegamento, si suole affermare che queste obbligazioni “seguono” la res a cui si riferiscono e quindi chi, in un dato momento, è titolare del relativo diritto di proprietà. Riportato in ambito condominiale, il condomino deve eseguire il pagamento delle spese inerenti la gestione delle cose comuni a servizio dell'unità immobiliare di sua proprietà.
Essendo in tema di successione, dobbiamo dare uno sguardo anche alla normativa relativa a quest'istituto.
Sulla base di ciò, si ha che gli eredi rispondono in proporzione alla loro quota di eredità per quanto concerne i debiti lasciati dal de cuius mentre, per gli oneri maturati successivamente si ha la responsabilità solidale in capo ai successori. La norma di riferimento è l'art. 752 c.c. sulla cui base <<i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto>>
Su questa scorta l'amministratore di condominio non può agire nei confronti di un solo erede per ottenere l'ingiunzione provvisoriamente esecutiva ex art. 63 disp. Att. c.c. ma deve agire nei confronti di ogni successore in ragione della sua quota ereditaria.
Non così nel caso delle spese condominiali maturate successivamente all'accettazione dell'eredità: in questo caso si tratta di ordinaria comunione ordinaria, dove i debitori sono tra loro solidali e pertanto ognuno può essere chiamato a pagare per tutti, ex art 1294 cod. civ.(Cass., 20.01.2009 n. 1382.).Nei rapporti interni, il comunista che è stato costretto a pagare per tutti può domandare agli altri il versamento della loro rispettiva parte ex art. 1299 c.c.
<<I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perchè detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell'art. 113 c.p.c., comma 2>> (Cass. 21.10.2011, n. 21907)
Questi principi sono stati ripresi successivamente dal Tribunale di Genova, la cui decisione così motiva: <<… a) non è in alcun modo provato che i debiti di cui trattasi, od anche solo parte di essi, presentino natura ereditaria, in quanto maturati in capo al de cuius, e siano, come tali, soggetti all'applicazione dell'art. 754 c.c.;
b) l'obbligazione di cui trattasi è indivisibile, se e fino a quando (come nel caso di specie) indivisa sia la proprietà cui essa afferisce; come tale, essa è soggetta all'applicazione del combinato disposto degli artt. 1317 e 1294 c.c., in forza del quale i suddetti comproprietari rispondono solidalmente dei debiti di cui trattasi.
Tali conclusioni sono peraltro corroborate dalla recente sentenza della Cassazione, assolutamente pertinente al caso di specie, che ha affermato che i comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.
Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace anche quando decida secondo equità ai sensi dell'art. 113, secondo comma, cod. proc. civ. (Cass. 21907 del 21.10.2011)>> (Trib. Genova 26 aprile 2012).
Si tratta di principi affermati anche di recente dalla decisione dell'Appello di Cagliari del 10 gennaio del 2019