L'esperto rispondeCondominio

Il «passaggio» delle spese per i lavori in caso di vendita

di Cesarina Vittoria Vegni e Marco Zandonà - L’Eperto Risponde

La domanda

A breve venderò il mio appartamento e il mese scorso si è tenuta l'assemblea condominiale. L'amministratore illustra i preventivi per la sostituzione delle canne fumarie e «l'assemblea delibera di sospendere momentaneamente l'esecuzione dei lavori, per la necessità di procedere alla provvista di cassa. Delibera quindi all'unanimità di stanziare 30mila euro annui con rate mensili per 2 anni. Il lavoro sarà eseguito nella primavera del 2021 al raggiungimento dello stanziamento di 60mila euro». Chiedo dunque: tali spese saranno a mio carico? Per quanti anni? Le somme eventualmente eccedenti lo stanziamento indicato, necessarie per la realizzazione dell'opera, saranno a carico dell'acquirente dato che la scelta della ditta esecutrice e le esatte spese verranno deliberate nel 2021? A nome di chi l'amministratore dovrà emettere la certificazione delle spese di ristrutturazione, a intervento realizzato, tenuto conto che intendo mantenere la detrazione delle spese degli anni passati?

La delibera già assunta dall'assemblea condominiale sembra in realtà riguardare soltanto la costituzione di una provvista di cassa, mentre la delibera relativa alla realizzazione dell'opera, compresa la scelta della ditta esecutrice e quindi del contratto di appalto, nonché quella sugli esatti costi, avverrà nel 2021. La costituzione del fondo spese con il versamento delle rate sarà, a partire dal rogito, e quindi dal passaggio di proprietà al nuovo condomino a carico di quest'ultimo, salvo che, per l'esercizio in corso e per quello successivo, il venditore - precedente condomino sarà solidamente responsabile con il suo acquirente - nuovo condomino. Superato questo periodo, cesserà il meccanismo di solidarietà fra venditore e acquirente verso il condominio. Anche la delibera relativa al contratto di appalto e l'erogazione del corrispettivo alla ditta appaltatrice che avverrà nella primavera del 2021 saranno a carico esclusivo del nuovo condomino. Per quanto riguarda la spettanza dei benefici fiscali l'avente diritto alla detrazione del 50% è sempre il nuovo proprietario al momento di pagamento delle spese anche se trattasi di lavori su parti comuni condominiali (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986,; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it). Il titolare del diritto alla detrazione è, infatti, il proprietario dell'immobile o il titolare di un diritto reale sullo stesso (usufrutto, nuda proprietà, eccetera), ovvero il titolare di un contratto di locazione o comodato. Nel caso di specie non ricorrono i suddetti requisiti e la detrazione competerebbe in ogni caso al proprietario, ma solo se paga le spese. Se tali spese sono pagate per contratto dal vecchio proprietario la detrazione ovviamente non compete al nuovo proprietario. In conclusione occorre far riferimento a chi è proprietario al momento in cui l'amministratore esegue i pagamenti. Per i pagamenti effettuati prima del trasferimento dell'immobile il vecchio proprietario in sede di rogito può optare comunque per il mantenimento del diritto alla detrazione anche se i lavori non sono stati in tutto o in parte ancora eseguiti.

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