Dividere l’appartamento senza litigare con il condominio

Quando un condomino per svariati motivi (ad esempio per procurare un alloggio al figlio o procurarsi una nuova fonte di reddito) decide di frazionare l'appartamento per creare due unità immobiliari indipendenti non incontra particolari ostacoli sotto il profilo urbanistico.
È possibile, però, che le opere interne siano ostacolate dalla restante parte della collettività che lamenta violazioni del regolamento o ostacoli nascenti dalla disciplina condominiale.
I limite del regolamento
Il progetto di dividere l'appartamento non può essere realizzato se una clausola del regolamento, di natura contrattuale, vieta espressamente di compiere modifiche interne alle unità immobiliari. Tale clausola non può essere aggirata né facendo leva su una delibera a maggioranza che autorizzi comunque i lavori, né provando che nel passato altri condomini hanno violato il limite posto dal regolamento. L'unica soluzione è quella di ottenere il consenso della restante parte della collettività condominiale. Al contrario la modifica può essere realizzata se una disposizione regolamentare menziona semplicemente il numero di unità immobiliari senza alcun divieto di suddivisione degli appartamenti, trattandosi di norma meramente descrittiva.
Maggior sfruttamento delle parti comuni e decoro
In assenza di un regolamento contrattuale o in mancanza di specifici divieti regolamentari, il singolo condomino può liberamente realizzare opere nella sua proprietà esclusiva a condizione che non procuri danni (anche di ordine estetico) alle parti comuni. In altri termini, il condomino ha il diritto di godere e disporre dell'appartamento, apportandosi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l'utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini.
Qualora divida l'appartamento in due alloggi sembra difficile che siano posti a repentaglio stabilità o sicurezza dello stabile, ma si potrebbe porre la questione della diminuzione della fruibilità dei beni e servizi comuni. Tuttavia i condomini che lamentano tale inconveniente, devono provare se l'intervento edilizio compiuto nell'appartamento, abbia determinato o sia comunque in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all'utilizzazione e al godimento delle cose comuni con conseguente violazione dell'articolo 1102 c.c.
In altre parole questa contestazione non può essere fondata su considerazioni astratte ma richiede un'indagine che tenga necessariamente conto dell'ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell'edificio condominiale, con la descrizione, in particolare, delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condomini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare.
In ogni caso l'apertura di un varco nel muro delle scale che consenta l'accesso alla nuova proprietà esclusiva di uno dei condòmini non costituisce, normalmente, un utilizzo improprio della cosa comune, atteso che non pregiudica la possibilità degli altri condòmini di farne parimenti uso, ferma restando la naturale destinazione del muro comune.
Tuttavia i lavori devono essere fatti a regola d'arte, nel rispetto delle cose comuni e del decoro architettonico interno, installando una porta come le altre già esistenti ed avendo cura di ritinteggiare le pareti eventualmente danneggiate; allo stesso modo si deve evitare che eventuali nuove finestre o la divisione in due parti di quelle esistenti non incidano sull'estetica della facciata. Si rende necessario quindi presentare in via preliminare un progetto delle opere all'amministratore da sottoporre successivamente al vaglio all'assemblea.
Le maggioranze in assemblea
Per quel che concerne l'eventuale incidenza sulla costituzione dell'assemblea e sulla formazione delle maggioranze che potrebbe derivare in futuro dall'inserimento di un ulteriore condomino si può osservare che tale mutamento non dovrebbe avere rilevanti conseguenze a livello dei quorum costitutivi e deliberativi, in quanto sul versante oggettivo il peso all'interno dell'assemblea risulterebbe sempre dalla somma delle quote millesimali dei nuovi appartamenti (salvo particolari situazioni), mentre sotto il profilo soggettivo, in caso di cessione a terzi di un'unità immobiliare, si avrebbe una nuova testa.
Le spese condominiali
Come è noto, la clausola del regolamento, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, è pienamente valida, posto che il diverso e legale criterio di ripartizione di quelle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino è liberamente derogabile per convenzione, cioè per effetto di una clausola accettata da tutti i condomini nei rogiti d'acquisto. Se ricorre questa situazione, la sopravvenuta divisione di un'originaria unità in due distinti appartamenti, ciascuna in proprietà di persona diversa, comporta l'aumento del numero quote con cui si dividono le spese. In altre parole se le unità immobiliari in origine erano 7 ma dopo un appartamento viene diviso in due, dal momento in cui avviene la trasformazione le spese condominiali andranno ripartite in 8 quote uguali. Un'eventuale delibera che continuasse a dividerle per il numero di quote originarie sarebbe invalida.
Il problema delle distanze delle tubazioni di bagno o cucina
In linea generale per i tubi d'acque bianche o nere, per quelli del gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi per legge la distanza di almeno un metro dal confine.
Tale disposizione di legge non si applica nel caso dell'installazione di impianti indispensabili per una reale abitabilità delle singole unità immobiliari (come la modifica o la creazione di un secondo bagno) se non sia tecnicamente possibile rispettare le distanze legali. Questo principio non vale, però, se lo spostamento delle tubazioni idriche o degli scarichi a distanza illegale non sia dovuto a necessità che rendono irragionevole il rispetto delle distanze ma all'esigenza soggettiva del condomino di dividere l'appartamento in due unità per collocarne una fra esse sul mercato immobiliare. In tal caso l'esigenza di nuove tubazioni nasce da una scelta soggettiva del condomino e non è determinata dalle condizioni obiettive della struttura del caseggiato.