GUIDA – Le tabelle millesimali degli edifici in condominio – Parte 3

Secondo quanto sancito dall'art. 68 disp. Att. c.c.: «Ove non precisato dal titolo, ai sensi dell'art. 1118 c.c., per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio….». Per la formazione delle tabelle millesimali, quindi, occorre prima calcolare il valore di ogni unità immobiliare componente l'edificio; da tali valori, e con una semplice proporzione, si determina la quota millesimale spettante ad ogni condomino per ogni unità immobiliare di sua proprietà esclusiva.
Ovviamente, come disciplinato dallo stesso articolo, questo vale quando i condomini non hanno pattuito, con consenso unanime, dei criteri di ripartizione differenti rispetto ai principi di proporzionalità dei valori delle unità dell'edificio di cui all'art. 68 disp. Att. c.c. ed ai criteri di ripartizione delle spese dettati dalle norme di Legge.
Attenendoci quindi alle tabelle millesimali da predisporre secondo i criteri legali, occorre stabilire come va calcolato il valore delle unità immobiliari; la cosa non è così scontata come potrebbe sembrare e che, generalmente, fa supporre che tale valore coincida con quello di mercato. Sebbene il procedimento di stima presenti ovvie e numerose analogie con il procedimento utilizzato per stabilire il valore di mercato di un immobile, quello utilizzato per la formazione delle tabelle millesimali non fornisce un valore monetario. Anche rispetto a quanti pensano che le tabelle millesimali potrebbero redigersi proporzionando i valori monetari con cui sono state vendute le unità immobiliari dell'edificio, cosa che sarebbe peraltro più complessa nel caso di edifici di vecchia costruzione con immobili che non siano stati oggetto di recenti compravendite, il valore utilizzato per le tabelle millesimali è determinato da criteri e procedimenti estimativi differenti ed ai quali occorre attenersi.
La formazione pratica delle tabelle corrispondenti ai criteri di legge, infatti, è argomento che attiene alla disciplina dell'estimo ed importantissimo principio dell'estimo è che il “procedimento di stima” è determinato dallo “scopo della stima”. Secondo tale disciplina, pertanto, quando scopo della stima è quello di formazione delle tabelle millesimali, il valore delle unità immobiliari è determinato dalle rispettive consistenze di superficie o di volume ragguagliate in base alle distinte caratteristiche che ognuna di esse possiede ed attraverso un calcolo analitico.
Va rilevato che oltre alle norme del Codice Civile, delle quali già alcune citate nelle prime parti di questa guida, non esistono nella disciplina legale norme vincolanti per la determinazione di tali valori; le uniche istruzioni riguardano una datata Circolare Ministeriale (Circolare del Ministero dei LL.PP. n. 12480 del 26/3/1966), oltre a quella successiva di precisazioni (Circolare del Ministero dei LL.PP. n. 2975/1993), peraltro non direttamente attinenti l'argomento in questione. Tali Circolari, infatti, furono emanate per i fabbricati edificati da Cooperative Edilizie e fruenti di contributo statale al fine di ripartire le relative spese di costruzione tra i singoli soci; tuttavia, proprio per similitudine dello “scopo della stima”, tali documenti sono divenuti elemento fondante della prassi estimativa anche per la formazione delle tabelle millesimali di cui agli artt. 1118 c.c. e 68 disp. Att. c.c.. Il procedimento descritto sulle Circolari è divenuto strumento basilare anche in Giurisprudenza per la verifica della correttezza dei valori indicati nelle tabelle millesimali. Moltissimi riferimenti si trovano soprattutto in sentenze della Giustizia di merito ma è indubbio che le stesse pronunce della Giustizia di legittimità che abbiamo visto in precedenza e che rilevano i possibili errori dai quali potrebbero essere viziate le tabelle, tra cui principalmente l'omessa valutazione della consistenza, della luminosità, dell'esposizione, dell'ubicazione, dell'altezza di piano e della destinazione d'uso delle unità immobiliari, pur non richiamandole esplicitamente, trovano l'origine proprio in tali Circolari. Dalle indicazioni ministeriali, infatti, si rileva la necessità di adozione dei cosiddetti coefficienti di riduzione che servono proprio a dare dimostrazione analitica di tali valutazioni.
Le valutazioni delle caratteristiche dei vari immobili e la relativa comparazione non può essere sottintesa, ovvero, non si può alludere, o semplicemente esporre, che nell'attribuzione dei valori genericamente attribuiti alle varie unità immobiliari siano state considerate opportunamente le inerenti differenze qualitative ma va fornita precisa dimostrazione e traduzione matematica. Anche lo stesso procedimento si differenzia dal metodo di stima del valore di mercato immobiliare che, generalmente, non contiene simili dimostrazioni; neppure con la stima per comparazione secondo il Codice di Valutazione Internazionale (IVS), che tra i tanti obiettivi ha anche quello di introdurre le dimostrazioni analitiche delle varie considerazioni fatte dagli stimatori analizzando le caratteristiche ed i valori di immobili presi a paragone e riferimento per le valutazioni, solitamente non prevede l'analisi di tutte le specifiche caratteristiche necessarie invece per la comparazione degli immobili tra cui ripartire i valori millesimali. Secondariamente, proprio nella stima del valore di mercato immobiliare, assumono particolare rilevanza lo stato di manutenzione e, talvolta, nel caso di unità con particolare destinazione d'uso come i negozi, la stima può essere eseguita anche in base al canone di locazione; di tali elementi, invece, secondo quanto disposto dall'art. 68 disp. Att. c.c., non si deve tener conto nell'accertamento dei valori utilizzati per le tabelle millesimali.
Il procedimento dettato dalla prassi estimativa, quindi, che per molti versi ha sviluppato e perfezionato quello utilizzato prima dell'emanazione delle suddette circolari, delle quali ne ha poi sicuramente affinato i metodi di stima e di calcolo, ha fornito una metodologia per la traduzione pratica delle norme di legge e prevede che il valore delle unità immobiliari sia definito dalla cosiddetta “superficie virtuale” o “volume virtuale” quale risultato del prodotto tra la consistenza effettiva di superficie o volume di ogni unità immobiliare per dei coefficienti di differenziazione tipici di ogni unità che traducono in termine numerici le relative differenze qualitative.
Ogni unità immobiliare va quindi scomposta in ogni singolo ambiente (soggiorno, camera, bagno, disimpegno, ecc.), comprese le pertinenze annesse di proprietà esclusiva (balconi, terrazze, ecc.); per consolidata giurisprudenza, vanno considerati anche gli eventuali giardini e cortili di proprietà esclusiva visto che anche tali pertinenze forniscono un miglior godimento degli appartamenti ai quali sono annessi e ne determinano un maggior valore (Cass. Civ. sez. II n. 12018/2004, n. 16644/2007 e n. 21043/2017). Per ogni ambiente vanno calcolate le consistenze nette, e quindi senza computare le superfici o le volumetrie di muri perimetrali, portanti, divisori, né le volumetrie dei solai; proprio con riferimento ad ogni singolo ambiente dovranno poi essere valutate le caratteristiche qualitative. La scelta del parametro di misurazione, tra la volumetria o la superficie netta, dalle quali discenderanno rispettivamente il volume virtuale o la superficie virtuale, dipendono semplicemente da due presupposti; se le unità immobiliari dell'edificio hanno altezze interne differenti si deve assumere la volumetria come parametro di misurazione delle consistenze reali; se le unità possiedono invece uguali altezze interne si può assumere il parametro della superficie netta. Per i locali che possiedono solo misure planimetriche, come i balconi, le terrazze ed i giardini, nel caso si siano assunte le volumetrie nette come parametro di misurazione, si utilizzerà un'altezza fittizia, pari a quella reale dell'unità immobiliare alla quale sono annesse, trasformando comunque le relative superfici in volumetrie; con la riduzione che sarà poi applicata con il coefficiente di destinazione d'uso, sarà garantita la stessa proporzione di valore che si avrebbe nel caso si fosse utilizzata la superficie come parametro di misurazione delle consistenze reali.
Le volumetrie o superfici nette di ogni singolo ambiente devono poi essere moltiplicate per i cosiddetti coefficienti di riduzione. Secondo la Circolare Ministeriale vi sono cinque coefficienti di riduzione principali: i coefficienti di luminosità, di orientamento, di prospetto (o di affaccio), di piano e di destinazione. Come già abbiamo visto, l'applicazione di tali coefficienti è sostanzialmente imprescindibile poiché, per quanto affermato dalla Giustizia di legittimità, la mancata valutazione di una delle caratteristiche, che nella pratica è individuata numericamente da tali coefficienti, pregiudicherebbe la validità delle tabelle millesimali.
In particolare, con il coefficiente di luminosità si mette in rapporto la superficie netta di ogni ambiente con la superficie delle aperture sull'esterno (finestre e porta-finestre) di cui lo stesso dispone; in base al valore desunto da tale rapporto si individua un coefficiente che sarà poi moltiplicato, insieme agli altri, per la superficie netta dell'ambiente considerato. La Circolare prevede una serie di valori che, chiaramente, differenziano i maggiori benefici degli ambienti dotati di maggiori superfici finestrate, e per le quali possiedono quindi più alto valore, rispetto ad altri che ne hanno meno o che non ne hanno affatto. Con il coefficiente di orientamento si considerano invece i maggiori o minori vantaggi che derivano ad un ambiente per la sua ubicazione rispetto ai punti cardinali (quantità di calore, esposizione ai venti dominanti, ecc.); per l'identificazione dei valori da adottare si considera solo l'orientamento delle pareti esterne. Il coefficiente di prospetto (o di affaccio), invece, si riferisce ai maggiori o minori benefici che derivano ad un ambiente rispetto ad altri per la dotazione di un'apertura sull'esterno, e quindi di un affaccio su un prospetto dell'edificio piuttosto che su un altro; chiaramente, tali maggiori o minori benefici derivano da condizioni esterne e dalle differenze derivanti dagli affacci come potrebbero essere quelli con visuale panoramica rispetto a quelli su una strada, su un cortile, su un distacco con altro fabbricato, ecc.. Il coefficiente di piano mette in relazione gli ambienti delle unità immobiliari per il fatto di trovarsi ad un'altezza rispetto ad un'altra; tale caratteristica è valutata soprattutto, ed in modo differente, in base alla presenza o meno dell'ascensore. In presenza di tale impianto, infatti, assumono maggior valore gli ambienti delle unità immobiliari ubicate a maggiore altezza mentre, in caso contrario, tali valori si riducono progressivamente dal piano primo a salire. Il coefficiente di destinazione, infine, mette in relazione gli ambienti dell'unità immobiliare in base alla loro maggiore o minore utilità. Tale coefficiente non riporta grandi differenze di valore per gli ambienti costituenti le abitazioni (soggiorni, camere, disimpegni, ripostigli, ecc.), e ciò opportunamente, visto che una migliore distribuzione degli spazi interni, che potrebbe sempre essere attuata in qualsiasi momento da parte dei proprietari delle unità immobiliari, non renderebbe esperibile l'azione di modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. Att. c.c.. Tale coefficiente, tuttavia, incide significativamente, oltre che per particolari pertinenze annesse alle abitazioni come balconi, terrazze e giardini, anche e soprattutto per unità immobiliari con particolare destinazione d'uso come box, cantine, soffitte, negozi, ecc..
Per alcuni coefficienti, i valori indicati dalla Circolare Ministeriale non possono certo ritenersi esaustivi e rappresentabili tutte le svariate caratteristiche che potrebbero possedere gli edifici; basti pensare al coefficiente di prospetto per il quale sarebbe pressoché impossibile rappresentare schematicamente tutte le possibili varianti che potrebbero rilevarsi in fregio agli edifici medesimi. Tuttavia, quelli della Circolare sono una preziosa base di riferimento, spesso ampliata e perfezionata, di pari passo con il progresso dell'edilizia e dell'evoluzione delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche dei fabbricati, anche tramite numerosa letteratura tecnica che ne ha affinato i contenuti prevedendo molteplici ulteriori casistiche. D'altronde, proprio la scelta di tali coefficienti e l'analisi delle distinte caratteristiche qualitative delle unità immobiliari comporta valutazioni di carattere soggettivo che sono insite in ogni stima immobiliare, attività discrezionali che non possono certo essere escluse ma che, in base alle capacità di valutazione del tecnico incaricato alla predisposizione delle tabelle, garantiscono invece l'attendibilità dei valori attribuiti alle unità immobiliari e l'opportuna considerazione di tutte le relative differenze. Estrapolando da altro contesto una pronuncia della Cassazione, comunque attinente a quanto appena esposto, se le concrete modalità di ripartizione dei valori millesimali fossero regolate direttamente dalla Legge, escludendo ogni attività discrezionale, non si comprenderebbe perché dovrebbero essere approvate quando anche il solo amministratore potrebbe provvedervi (Cass. Civ. S.U. n. 18477/2010). D'altro canto, proprio la disciplina del metodo estimativo garantisce, senza escludere tale attività discrezionale, l'applicazione di criteri corretti ed univoci, contenendo le differenze di valutazione, che inevitabilmente si avrebbero da tecnico a tecnico pur nell'analisi dello stesso oggetto di stima, entro i limiti modesti delle considerazioni di carattere soggettivo.
Ciò precisato, una volta determinati, i coefficienti di riduzione vanno moltiplicati per la consistenza effettiva di ogni ambiente dell'unità immobiliare, ragguagliandone così la superficie netta o il volume netto e determinando la superficie o volume virtuale. La somma delle superfici o volumi virtuali di tutti gli ambienti e pertinenze costituenti l'unità immobiliare ne formeranno la relativa superficie o volume virtuale totale che sarà utilizzata per determinare e ripartire proporzionalmente i valori millesimali. Ovviamente, lo stesso procedimento va attuato anche per le unità immobiliari costituite da un solo locale, come potrebbero essere i magazzini, i box, le cantine, ecc..
Sulla base di tali valori può quindi essere predisposta la Tabella cosiddetta dei Millesimi di Proprietà Generale che, nella prassi, è denominata Tabella A. Il calcolo avviene per una semplice proporzione tra i valori determinati per tutte le unità immobiliari dell'edificio, nessuna esclusa e comprendendo le relative pertinenze annesse, dove i millesimi di ognuna saranno proporzionali ai rispettivi valori e dove la somma totale dei valori di tutti gli immobili corrisponderà a mille. In tale ripartizione è bene suddividere ogni unità immobiliare ed attribuire un rispettivo valore ed una rispettiva quota millesimale anche nel caso in cui un condomino ne possieda più di una; simile procedura eviterà di procedere ad una modifica delle tabelle nel caso lo stesso condomino venda una delle sue unità immobiliari e, soprattutto, semplificherà le ripartizioni millesimali e la lettura e verifica dei criteri adottati per le altre tabelle. Oltre alla tabella dei millesimi di proprietà generale, infatti, è necessario predisporne ulteriori per la ripartizione delle spese inerenti particolari cose comuni e nelle quali le unità immobiliari, pur appartenenti allo stesso condomino, rientreranno nelle ripartizioni con criteri e calcoli differenti e dipendenti da alcune caratteristiche come l'ubicazione di piano, la destinazione d'uso, ecc.. Non si esclude, tuttavia, che alcune pertinenze secondarie, come cantine, soffitte, box, possano essere comprese nella ripartizione della stessa unità principale alla quale sono annesse, solitamente un'abitazione; tuttavia, occorre fare attenzione a suddividere opportunamente i relativi valori al fine di non creare errori nelle tabelle secondarie dove, generalmente, i valori delle abitazioni e delle pertinenze accessorie come cantine e soffitte vanno distintamente considerati.
Fatte le suddette e debite precisazioni, la tabella dei millesimi di proprietà generale, calcolata secondo i criteri di legge, e quindi secondo la proporzione dei valori di tutte le unità immobiliari dell'edificio, è quella principale dell'elaborato millesimale. Tale tabella è quella che fornisce traduzione numerica di quanto sancito dall'art. 68 disp. Att. c.c. e, in particolare, dall'art. 1118 c.c.:
“Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali….”.
Tale tabella, pertanto, che è quella che viene indicata negli atti di proprietà al momento della vendita di un'unità immobiliare facente parte di un edificio in condominio, è quella che servirà a misurare il diritto di partecipazione alla volontà assembleare dei condomini, senza tuttavia incidere sui diritti spettanti ai condomini stessi ma dandone valutazione numerica e consentendo di determinare il rispetto dei quorum prescritti per la validità delle assemblee condominiali e per le relative delibere. La Tabella A servirà anche per la ripartizione delle spese e dei servizi comuni a tutte le unità immobiliari (spese amministrative, contabili, assicurative, ecc.) e per la manutenzione e conservazione delle cose comuni a tutte le unità medesime. Per le cose comuni che presentano un'utilità differente per i proprietari di alcuni immobili, come le scale e gli ascensori, o per quelle che servono a solo una parte delle unità immobiliari del condominio, come nel caso dell'impianto di riscaldamento o nel caso l'edificio possieda più scale, coperture, ecc.., saranno invece predisposte ulteriori tabelle millesimali, limitate alla sola ripartizione delle relative spese, che tratteremo successivamente.