Beni privati fuori dall’edificio, chi paga per la recinzione

Alla luce di quanto descritto nel quesito, non è dato comprendere l'effettiva natura giuridica del fabbricato in parola che, sul piano fisico, sembra a tutti gli effetti rappresentare un bene in comunione tra il proprietario del box e l'usuario esclusivo o titolare di diritti reali sul lastrico solare. Ciononostante, pur essendo l'edificio de quo autonomo e indipendente dalla struttura principale cui accede, non è escluso che dal punto di vista giuridico – quanto, ad esempio al computo dei millesimi o al rispetto del regolamento condominiale – esso sia da ritenersi per qualche ragione ricompreso nel condominio. Ciò non vuol, peraltro, significare che il condominio sia sempre e comunque tenuto alle sue riparazioni. Così, come il condominio non sarebbe tenuto a provvedere alla manutenzione di beni di proprietà esclusiva di altri condomini (privi di collegamento con beni comuni), non è detto che lo sia per la riparazione delle crepe del muro esterno del garage. Occorre, in definitiva, valutare la natura condominiale o meno del bene bisognoso di manutenzione. E si tratta, evidentemente, di un'indagine che coinvolge l'interpretazione del regolamento condominiale e dei singoli atti di compravendita.
Occorre quindi comprendere se il muro in questione costituisca oggetto di “condominialità”. L'art. 1117 stabilisce che “sono oggetto di proprietà comune… le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari … e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, oppure, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”. Se il box auto è in qualche modo destinato a rendere utilità comune a tutti i condomini, le relative spese andranno distribuite in ragione del criterio generale e dunque secondo i millesimi di proprietà. Altrimenti, sempre che non sia un bene di proprietà esclusiva, dovrà farsi comunque riferimento all'eventualità che si tratti di beni destinati a servire in misura diversa i condomini, con la conseguenza che le relative spese andranno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne o, più correttamente a carico di coloro soltanto che ne traggono utilità (ex art. 1123, ultimo comma).
Secondo la Cassazione (Sent 9093 del 2007) la spesa per la riparazione del muro di recinzione (del condominio) spetta al condominio stesso secondo il criterio generale di suddivisione delle spese secondo i millesimi ex art. 1123. Ciò, evidentemente, in mancanza di una contraria previsione del titolo (contratto di compravendita), o in presenza di diversa disposizione del regolamento. A rigore, il fatto che beni o parti dell'edificio siano destinate all'uso e al godimento comune – risultando pertanto (come, per sua natura intrinseca, il muro di confine) funzionali a servire l'edificio nella sua unitarietà e consentendo un godimento collettivo – fanno presumere la condominialità. E tale presunzione è fondata proprio sulla “relazione strumentale” necessaria fra lo stesso e l'uso comune (Cass. n. 3624/2005). Cosa che, nel caso di specie, appare peraltro esclusa.
La Cassazione, però richiamando l'art. 1117, comma 1, n. 1, ha anche evidenziato che le recinzioni che circondano un condominio e i relativi cancelli sono presumibilmente di proprietà di tutti i condomini. Conseguentemente la loro riparazione fa carico a tutti secondo i millesimi di proprietà. Ciò accade, secondo la Corte di legittimità, perfino nel caso in cui un tratto della recinzione circoscriva una parte di giardino di proprietà privata. Cosa che, forse, può presentare analogia con il caso di specie. Però, il muro di confine è un bene diverso e sostanzialmente altro rispetto ad esempio al lastrico solare o alla soletta del box auto (beni che possono considerarsi oggetto della previsione derogatoria di cui all'art. 1123, comma 3).
La definitiva soluzione del quesito passa dunque attraverso tali valutazioni, fermo restando che l'autonomia fisica del bene non necessariamente rappresenta un indice idoneo ad escluderne la condominialità. Lo sarebbe soltanto la sua autonomia giuridica e la sua inidoneità, in concreto, a servire interessi di carattere comune a tutti o a parte dei condomini.