Guida alle tabelle millesimali nei supercondomìni

Per la costituzione del supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo lo stesso a esistere “di fatto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono diversamente.
Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulle comunione (Tribunale di Milano, Sezione X, 13/02/2014, n. 2135; Cassazione civile n. 14791 del 03.10.2003, n. 9096 del 07.07.2000).
L'emersione giurisprudenziale dell'istituto del Supercondominio è stata normata con la recente novella del 2012 che ha statuito l'applicabilità delle disposizioni del condominio, in quanto compatibili, superando il minoritario orientamento che riteneva il Supercondominio disciplinato dall'istituto della comunione.
In merito alle tabelle millesimali del Supercondominio, partendo dai punti di approdo per cui le tabelle rappresentano un rapporto di valore costituito dal valore di ogni singola proprietà esclusiva posto in relazione all'ammontare complessivo di tutte le proprietà esclusive (non dovendosi considerare le parti comuni la cui quota di comproprietà riflette il valore della proprietà esclusiva), si è affermato che, in tal caso, il rapporto di relazione non possa prescindere dalla disamina dei singoli edifici (prima ancora che degli immobili privati) i secondo le loro specifiche caratteristiche architettoniche ed immobiliari.
Per cui la Suprema Corte ha affermato che per i Supercondomini vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri ed un'altra che ripartisce poi tale quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive (Corte di Cassazione, 14 novembre 2012, n. 19939; 16 febbraio 1996, nr 1026).
In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali:
a) la prima riguarda i millesimi supercondominialie stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condòmini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. Per esempio, 400 millesimi all'edificio A, 320 all'edificio B e 280 all'edificio C;
b) la seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio.
Una volta stabilito che all'edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condòmini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale;
Quindi, si conviene che al momento della costituzione per ipotesi di edifici che abbiano momenti di costruzione e/o modelli architettonici o altri profili di maggior pregio, tale maggior valore debba essere traslato nella ripartizione delle spese supercondominiali non potendosi sic et simpliciter trasferire le tabelle di proprietà elaborate per ogni singolo edificio, invero, ciò, ove preeesistente, può e deve essere fatto con convenzione o successivamente secondo la procedura di revisione.
Sulla scorta di tale assunto, il Tribunale di Roma con Sentenza nr 19411/2018, pubblicata in data 11 ottobre 2018, ha annullato due delibere assembleari con le quali veniva approvato un rendiconto suddiviso tra i partecipanti con un errato “presupposto” millesimale, redatto sulla base della facta concludentia.
I riferimenti normativi sottesi alla questione giuridica trattata sono costituiti dall'articolo 1123 codice civile, che stabilisce che le spese siano sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, nonché dal correlato articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, come novellato dalla legge 220/2012, per il quale i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati solo all'unanimità.
Come è ben noto, infatti, in materia di tabelle millesimali, la disputa sulla natura delle stesse quali negozi di accertamento modificabili solo all'unanimità - sulla quale si era pronunciata la Cassazione a Sezioni Unite con la nota sentenza nr 18477/2010 - è stata superata dalla novella n. 220/2012 che ha disposto che le tabelle (contrattuali o meno) possano essere modificate solo all'unanimità, salvo i casi di errore e di aumento di oltre 1/5 (il novellato articolo 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile recita che, ove non precisato dal titolo, ai sensi dell'articolo 1118 codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi).