Il mutuo del condominio

Si sta sviluppando sempre più il mutuo condominiale, particolare tipologia di finanziamento del condominio quando devono essere eseguite opere di ristrutturazione o di efficientamento energetico.
Poiché il condominio è un ente di gestione, sprovvisto di personalità giuridica, le questioni da risolvere non sono poche e immediate
Il contratto che viene posto in essere è un ordinario contratto di mutuo: esso sancisce ex art. 1813 c.c. che la consegna di una determinata somma di danaro o di altre cose fungibili a fronte dell'obbligo di restituzione di altrettante cose della stessa specie e qualità. Nel caso di denaro, chi riceve la somma è tenuto, il più delle volte a rate, a riconsegnare lo stesso importo maggiorato degli interessi. Nel caso di specie, il richiedente è un condominio.
Quest'ultimo, essendo un semplice ente di gestione, non può assumere obbligazioni né essere titolare di diritti autonomi rispetto ai condòmini che lo abitano. Si ricorda che sul tema sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione con la decisione n. 9148/2008, che ha qualificato il condominio come un ente di gestione privo di personalità giuridica e di un suo patrimonio, in quanto i condòmini sono i soli titolari dei diritti sulle parti comuni dello stesso.
Questo tema ha risvolti anche sulla possibilità d'ipotecare il palazzo in condominio, potenziale valido motivo di rifiuto del mutuo condominiale da parte degli istituti bancari. Anche il mutuo chirografario potrebbe essere rigettato dalle banche se si considera che in sostituzione dell'ipoteca, vengano richieste altre forme di garanzie, ad esempio la fideiussione, garanzia personale del terzo, il quale si vincola a pagare la banca in vece del debitore principale.
Le banche, pur conoscendo queste problematiche, concedono ugualmente i mutui condominiali ipotecari, concretizzando la garanzia sulle parti comuni del palazzo; lo stesso dicasi per il mutuo chirografario, dove si accende il pegno o la fideiussione.
L'assemblea è colei che decide di promuovere il mutuo presso una certa banca Quando interessa interventi di ristrutturazione o opere di efficientamento energetico, il primo passo è l'autorizzazione a questi lavori a cui consegue l'affidamento dell'incarico all'amministratore di procedere.
Nel caso in cui l'efficientamento o la ristrutturazione interessi parti comuni dell'edificio soggette ad utilizzazione separata o sui singoli alloggi privati, la delibera di autorizzazione al mutuo deve essere assunta all'unanimità: poiché interessa diritti reali in capo ai singoli, si rende necessaria l'approvazione della totalità dei condomini, in via precauzionale su tutti i punti del mutuo: modalità di rimborso, tipo (fisso o variabile) e misura del tasso di interessi, piano di ammortamento e responsabilità dei condomini in caso di mancato pagamento.
Non così nel caso in cui gli interventi interessino le sole parti comuni del palazzo, essendo sufficiente in questo caso la maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di proprietà. E' quanto dispone l'art. 1108, ultimo comma c.c., applicabile al condominio in ragione del richiamo operato dall'art. 1139 c.c.
Per quanto concerne la responsabilità dei condomini, le obbligazioni contratte verso i terzi da parte dell'amministratore, in forza di valide delibere, hanno come riferimento esclusivo i condomini: il terzo creditore del palazzo può agire nei confronti dei singoli onde ottenere la tutela dei suoi diritti.
Di particolare interesse sul tema sono l'art. 1135 c.c. e l'art. 63 disp. att. c.c.
La prima disposizione contempla al quarto comma l'ipotesi che l'assemblea deliberi interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni: ove così via, occorre costituire “obbligatoriamente” un fondo speciale di importo pari agli stati di avanzamento lavori. E' poi stata aggiunta la possibilità di rateazione.
Per quanto concerne l'art. 63 disp. att. cod. civ., essa interesserebbe tutte le altre fattispecie di creditori del condominio, compreso chi vanta crediti extracontrattuali: il testo normativo, a differenza della sentenza delle Sezioni Unite (8 aprile 2008, n. 9148) , nulla distingue tra le tipologie di creditori. I creditori devono quindi escutere prima i condomini morosi e solo, ove insoddisfatti, possono agire nei confronti dei condomini virtuosi. L'amministratore deve indicare a chi lo richiede il nominativo e il riferimento millesimale dei condomini morosi.
In conclusione, ove il mutuo venga domandato dal condominio e a questo concesso, tutti i condomini sono obbligati –secondo quanto qui esposto- nei confronti della banca: in caso di mancato pagamento delle rate di mutuo da parte di alcuni, ne risponderanno anche gli altri in via sussidiaria.