Guida – Le tabelle millesimali degli edifici in condominio – Parte 2

L'approvazione delle tabelle millesimali e le rettifiche e modifiche ex art. 69 disp. Att. c.c.
L'argomento delle tabelle millesimali, anche nel caso lo si volesse primariamente approfondire sotto il profilo tecnico-operativo ed al fine di fornire indicazioni utili sia alla predisposizione che alla lettura e comprensione delle tabelle, non potrebbe essere trattato senza attenta disamina della norma e della relativa corretta interpretazione dalle quali discendono i criteri principali con cui le elaborazioni devono essere eseguite. In tale contesto assume particolare importanza la disciplina di approvazione, rettifica e modifica delle tabelle millesimali, dalla quale emergono i primari e fondamentali criteri di ripartizione che devono essere adottati nelle fasi di calcolo.
Generalmente, la formazione delle tabelle millesimali avviene a cura del costruttore dell'edificio prima di vendere le varie unità immobiliari dello stabile. Il costruttore provvede alla formazione del Regolamento Condominiale, al quale a norma dell'art. 68 disp. Att. c.c. sono poi allegate le tabelle, e che sarà poi sottoposto all'accettazione dei singoli acquirenti alla firma dei rogiti notarili. Per questo motivo, il regolamento deve essere trascritto presso i pubblici registri, trascrizione che solitamente avviene allegandolo al primo atto di vendita delle unità immobiliari, e che rende valida l'accettazione con il semplice richiamo o menzione anche nei successivi titoli trascritti (Cass. Civ. sez. II, n. 17886/2009). Né consegue che tali regolamento e tabelle sono generalmente accettati ed approvati all'unanimità dagli acquirenti delle unità immobiliari e quindi da tutti i partecipanti al condominio. Tuttavia, molti edifici, soprattutto quando di epoca costruttiva meno recente, spesso non disponevano di regolamento e tabelle; anche in tali fattispecie, nei condominii che provvedevano alla formazione dei valori millesimali, le ripartizioni dovevano essere approvate sempre con il consenso unanime di tutti i proprietari delle unità immobiliari componenti lo stabile. D'altronde, tale procedura era suffragata da consolidata giurisprudenza in base alla quale l'atto di approvazione delle tabelle millesimali era inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con la conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (Cass. Civ. 8/7/1964 n. 1801).
Anche le rettifiche e le modifiche a tabelle millesimali vigenti, consentite dall'art. 69 disp. Att. c.c. ricorrendo alcuni specifici presupposti, in base allo stesso orientamento erano sottoposte ad approvazione con il consenso unanime dei condomini. D'altronde, soprattutto per le tabelle allegate a Regolamenti contrattuali, proprio come quelli predisposti dall'originario costruttore dell'edificio e poi accettati da tutti i condomini con i relativi rogiti notarili, tale interpretazione normativa si basava sul fatto che anche le eventuali rettifiche e modifiche non potessero che essere sottoposte alla stessa disciplina di approvazione. Chi in passato ha avuto modo, per ragioni personali o professionali, di partecipare ad assemblee aventi ad oggetto l'approvazione di valori millesimali, nella maggior parte dei casi si è trovato in mezzo ad accese discussioni e grandi problematiche per addivenire ad un accordo condiviso. Il quorum richiesto per l'approvazione, infatti, soprattutto negli edifici più grandi, conduceva spesso ad interminabili diatribe, anche per questioni di scarsa rilevanza. Spesso gli argomenti maggiormente dibattuti erano legati ai valori assunti dal tecnico redattore per differenziare le caratteristiche delle varie proprietà, i cosiddetti coefficienti di riduzione, nonostante in molti casi le pretese di alcuni condomini incidessero poi in misura insignificante sui valori definitivi. Per questi e molti altri motivi, quindi, di frequente si ricorreva al Giudice per formare e rendere esecutive le tabelle millesimali.
La questione, tuttavia, ed in particolare i quorum necessari per le rettifiche di tabelle millesimali vigenti di cui all'art. 69 disp. Att. c.c., dispositivo che prevede la possibilità di revisione qualora le tabelle siano viziate da errore, è stata poi, in epoca più recente, fonte di conflittuali sentenze non solo della Giustizia di merito ma anche della stessa Cassazione. Per questo motivo, con la Sentenza n. 18477/2010, la Suprema Corte a Sezioni Unite ha operato una preziosissima ricomposizione fornendo chiara interpretazione della norma, non solo in ambito di rettifica e modifica dei valori millesimali ma fornendo anche esplicita definizione della natura giuridica delle tabelle millesimali, della relativa disciplina di approvazione, anche in caso di prima formazione, e capovolgendo il precedente orientamento.
Con tale pronuncia la Suprema Corte ha affermato che le tabelle redatte secondo i principi di legge, e quindi redatte senza derogare ai principi di proporzionalità dei valori delle unità dell'edificio di cui all'art. 68 disp. Att. c.c. ed ai criteri di ripartizione delle spese, non devono essere approvate all'unanimità dai condomini ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 2° comma c.c.. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio). Anche per la rettifica o la modifica di cui all'art. 69 disp. Att. c.c. di tabelle redatte secondo i principi legali è sufficiente la stessa maggioranza qualificata; ovviamente, sia in base al vecchio testo, che in seguito alle modifiche introdotte con la L. n. 220/2012, tale facoltà era ed è possibile se ricorrono i seguenti presupposti: l'effettiva presenza di un errore che vizia le tabelle vigenti, oppure, rilevanti modifiche attuate all'edificio. Approfondiremo in seguito la precisa individuazione di tali presupposti, soprattutto di quelli introdotti con la Legge di riforma.
Alle anzidette conclusioni, le Sezioni Unite della Cassazione sono giunte richiamando anche precedente giurisprudenza in materia di regolamento contrattuale e sulla distinzione tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali ed affermando che solo per le seconde è necessario l'accordo di tutti i partecipanti per la relativa modifica mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla Legge. Già prima di tale Sentenza vi erano state pronunce della Cassazione divergenti dal precedente dominante orientamento e secondo le quali: nella distinzione tra disposizioni regolamentari e contrattuali è irrilevante l'allegazione al regolamento (Cass. Civ. n. 12173/1991) ed hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà comuni o esclusive attributive di maggiori diritti ad alcuni condomini rispetto ad altri (Cass. Civ. n. 943/1999).
Esemplificando, il Codice Civile dispone che i rapporti dei diritti e doveri dei singoli condomini e la ripartizione delle spese per cose e servizi nell'interesse comune sono proporzionali al valore delle rispettive unità immobiliari; pertanto, la tabella millesimale predisposta secondo tale principio è conforme ai criteri di ripartizione stabiliti dalla Legge e può essere approvata con la maggioranza qualificata. Viceversa, se i condomini decidono di regolare i propri diritti secondo differenti criteri, come potrebbe essere una ripartizione per quote uguali o in proporzione a differenti valutazioni rispetto a quella del valore delle unità immobiliari, la relativa tabella millesimale sarebbe predisposta secondo criteri derogatori di quelli legali ed andrebbe pertanto approvata con il consenso unanime dei condomini. Inoltre, se le tabelle sono state redatte secondo i criteri di Legge, e ricorrono i presupposti di cui all'art. 69 disp. Att. c.c., per rettificarle o modificarle è del tutto ininfluente che quelle vigenti siano state originariamente accettate all'unanimità e sarebbe comunque sufficiente la maggioranza qualificata per la relativa approvazione.
Le tabelle millesimali redatte secondo le disposizioni regolamentari, infatti, sono prive di natura negoziale e sono un mero atto di natura valutativa limitato alla ripartizione delle spese ed a misurare il diritto di partecipazione alla volontà assembleare dei condomini ma senza incidere sui diritti spettanti ai condomini stessi. I diritti dei condomini e la loro proporzionalità rispetto ai valori della rispettiva proprietà individuale esistono a prescindere dall'esistenza di tabelle millesimali le quali rendono visibile in termini numerici un rapporto preesistente la cui approvazione non può essere individuato come un atto di natura negoziale ma un semplice riconoscere l'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo (Cass. Civ. S.U. n. 18477/2010).
Anche autorevole dottrina, già prima della citata Sentenza, distingueva opportunamente le tabelle predisposte secondo convenzione rispetto a quelle secondo criteri regolamentari, tuttavia, il Supremo Collegio non ne rilevò la necessità dell'approvazione unanime neppure in relazione all'attività di accertamento e declaratoria visto che, e sempre limitatamente alle tabelle redatte secondo criteri regolamentari: “il fine dei condomini è solo quello di prendere atto della traduzioni in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente” (da Sent. Cass Civ. S.U. n. 18477/2010).
Tabelle secondo i criteri legali e tabelle secondo criteri convenzionali
Da prestigiosa dottrina si è diffusa e condivisa la classificazione tra “Regolamento Assembleare” e “Regolamento Contrattuale” che distingue, in via principale, il Regolamento condominiale approvato a maggioranza dall'assemblea ed il Regolamento condominiale che, nella forma più diffusa, è quello sottoposto all'accettazione di tutti i condomini da parte del costruttore o unico proprietario dell'edificio all'atto di vendita delle unità immobiliari. All'interno di tale classificazione, estrema sintesi di un argomento articolato e complesso, vanno tuttavia ulteriormente distinte le differenze riconducibili alle modalità di approvazione (assemblea o accettazione unanime con atto), dai contenuti effettivi dei due regolamenti (disposizioni regolamentari e disposizioni contrattuali). In merito ai contenuti, si differenzia il Regolamento assembleare, per le relative disposizioni secondo i criteri di legge, dal Regolamento contrattuale che può contenere disposizioni convenzionali ed anche limitatrici di diritti di alcuni condomini. Tale classificazione utilizzata per il regolamento, tuttavia, è stata poi utilizzata da molti anche per distinguere in modo analogo le c.d. tabelle contrattuali dalle c.d. tabelle assembleari, con rischio di numerosi equivoci: se alcune interferenze si possono individuare anche tra le distinzioni dei regolamenti, dalle quali ne deriva una classificazione che non va esaminata in modo troppo rigido, nelle tabelle millesimali l'analoga definizione può portare a veri e propri malintesi soprattutto alla luce degli orientamenti dettati dalla Giustizia di legittimità. In base al vecchio orientamento, infatti, tale classificazione non reggerebbe per quanto riguarda le modalità di formazione, visto che per le tabelle millesimali era prevista la sola approvazione unanime per l'azione di accertamento, e questo a differenza del Regolamento che, nei contenuti del c.d. regolamento assembleare, poteva essere approvato dall'assemblea dei condomini a norma dell'art. 1138 c.c.; inoltre, era sempre consolidato orientamento ritenere che la formazione delle tabelle avesse addirittura carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione delle assemblee. La classificazione non regge poi in base al nuovo orientamento dettato dalla Suprema Corte visto che le tabelle, definite contrattuali per il fatto di essere allegate ad un atto come quello predisposto dal venditore-proprietario dell'edificio, potrebbero essere predisposte secondo criteri regolamentari e prive di disposizioni contrattuali o convenzionali; tali tabelle secondo criteri regolamentari, inoltre, potrebbero essere allegate a regolamenti contenenti disposizioni contrattuali relative ad ambiti differenti rispetto a quello delle tabelle che è limitato alla quantificazione dei quorum per le assemblee e relative delibere ed alla ripartizione delle spese. Con la Sentenza n. 18477/2010, inoltre, è stata riconosciuta all'assemblea la facoltà di provvedere alla formazione delle tabelle millesimali, cosa che le era prima preclusa quantomeno in assenza di dichiarazioni unanimi, concordanti e tradotte con atto separato.
Da quanto detto finora, emerge che migliore classificazione, limitata alle tabelle millesimali e basata esclusivamente sui contenuti delle tabelle medesime, possa desumersi proprio dai citati orientamenti dettati dalla Suprema Corte e distinguendo semplicemente le tabelle redatte secondo i criteri legali, “Tabelle legali” ( o regolamentari), dalle “Tabelle convenzionali” (o derogatorie), predisposte appunto secondo criteri convenzionali e derogatori di quelli legali.
Le novità introdotte dalla Legge 220/2012 all'art. 69 disp. Att. c.c.
In base alla nuova formulazione introdotta dalla L. n. 220/2012, l'art. 69 disp. Att. c.c. dispone: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'art. 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.
Citando letteralmente la Cassazione, si può affermare che: “il legislatore (con la recente L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l'insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando l'art. 69 disp. att. c.c.. Tale norma, nel testo no veliate, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all'unanimità; tuttavia, a questa regola generale (inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 2, (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) (da Sentenza Cass. Civ. Sez. II n. 11387/2013).
Resta quindi valido l'assunto secondo il quale per l'approvazione di tabelle millesimali di prima formazione, sempre che redatte secondo i criteri di legge, è sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136 2° comma c.c., visto che il dispositivo disciplina soltanto le azioni di rettifica e modifica a tabelle esistenti. Per quel che riguarda le rettifiche e le modifiche, resta sempre valido quanto dettato dalla Cassazione sull'approvazione a maggioranza qualificata, sempre in caso di tabelle regolamentari, ma alla condizione della sussistenza di specifici presupposti resi in forma diversa con la L. 220/2012 rispetto alla vecchia formula dello stesso art. 69 disp. Att. c.c.. La richiesta di revisione o di modifica delle tabelle millesimali è quindi condizionata alla sussistenza di uno o di entrambi i presupposti (1 – errore; 2 – alterazione del rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari) (Sent. Cass. Civ. Sez. II n. 25790/2016).
Quando sono possibili le rettifiche e le modifiche ex art. 69 disp. Att. c.c.
Le rettifiche si attuano per correggere gli errori dai quali risultano viziate le tabelle millesimali; gli errori che possono dar luogo alla rettifica di cui all'art. 69 disp. Att. c.c. sono quelli che causano un'apprezzabile differenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse (Sent. Cass. Civ. S.U. n. 6222/1997). Costituiscono errore essenziale quelli che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, l'esposizione, ecc.), siano errori di fatto - per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva - siano errori di diritto – come l'erronea convinzione che nella determinazione dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'art. 68 comma ult. disp. att. civ., sono irrilevanti a tale effetto (da Sent. Cass. Civ. Sez. II n. 1367/1994 e Sent. Cass. Civ. n. 116/1982). A tale proposito, l'art. 68 disp. Att. c.c. impone di non considerare, nella determinazione del valore delle unità immobiliari, il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Oltre agli errori individuati dalle suddette sentenze, ed in particolare di quelli relativi all'estensione effettiva, all'altezza, all'ubicazione di piano ed all'esposizione, anche il non considerare la differente luminosità delle unità immobiliari costituisce errore suscettibile di rettifica (Cass. Civ. Sez. II n. 5942/1998). Anche il considerare un immobile in base alla sua possibile o potenziale destinazione d'uso e non a quella sua effettiva sarebbe un errore suscettibile di rettifica previsto dalle disposizioni di attuazione del Codice (Cass. Civ. Sez. II n. 19797/2016).
Fondamentale importanza riveste il fatto che l'errore che rende possibile la revisione ex art. 69 disp. Att. c.c. non è quello determinato dal vizio del consenso (Cass. Civ. Sez. II n. 7300/2010); in quest'ultima ipotesi il Codice prevede solo la possibilità di annullamento.
Quanto detto mette in luce la necessità e l'importanza di rilevare e valutare accuratamente quelle caratteristiche delle unità immobiliari che secondo la prassi estimativa determinano i valori delle unità immobiliari da utilizzare per le ripartizioni millesimali e che dipendono essenzialmente dalle consistenze effettive di superficie o volume e dai valori che mettono in rapporto le differenze qualitative tradotti nei coefficienti di riduzione.
La modifica delle tabelle millesimali si attua quando, per le mutate condizioni di almeno una parte dell'edificio, sia necessario variare le tabelle medesime; le modifiche contemplate dall'art. 69 disp. Att. c.c. e che consentono le relative approvazioni a maggioranza qualificata, sono quelle che comportano un'alterazione del valore per più d 1/5 dell'unità immobiliare anche di un solo condomino e dipendenti da sopraelevazioni, incrementi di superfici ed incrementi o diminuzione delle unità immobiliari. Invece, non possono dar luogo a modifiche delle tabelle millesimali, approvabili con la maggioranza qualificata, le mutazioni dell'unità immobiliare che non hanno comportato variazioni della consistenza reale e delle caratteristiche obiettive rilevanti per la determinazione del valore delle singole unità immobiliari e, in particolare, sempre per quanto disciplinato poi dall'art. 68 disp. Att. c.c., nessuna rilevanza possono avere fattori riguardanti lo stato di manutenzione delle stesse (Civ. sez. II n. 19797/2016).
Approfondimento
Rettifica e modifica delle tabelle predisposte secondo criteri derogatori e novità introdotte dalla L. 220/2012
Appurato che le tabelle predisposte secondo i criteri di Legge possono essere approvate con la maggioranza qualificata dei partecipanti al condominio, e con la stessa maggioranza possono essere approvate le rettifiche e modifiche a tabelle secondo criteri legali quando ricorrono i presupposti di cui all'art. 69 disp. Att. c.c., mentre nel caso non ricorrano tali presupposti le modifiche a tali tabelle sono possibili solo con approvazione unanime dei condomini; appurato inoltre che le tabelle predisposte secondo criteri derogatori di quelli legali possono essere approvate solo con il consenso unanime dei partecipanti al condominio, le modalità di approvazione delle rettifiche e modifiche a queste ultime tabelle derogatorie non è invece priva di dubbi interpretativi.
Nella tormentata questione della disciplina di approvazione delle rettifiche e modifiche delle millesimali, prima del consolidato orientamento testé descritto, la Cassazione aveva affrontato un'ulteriore ed altrettanto complessa problematica. La divergenza nasceva dalla distinzione tra l'errore che rende esperibile l'azione di revisione art. 69 disp. Att. c.c., e l'errore inquadrabile nel “vizio del consenso”. Nel primo caso gli errori sarebbero quelli, già visti in precedenza, ed attinenti alla determinazione dei valori delle unità immobiliari (relativi ad estensione, ubicazione, esposizione, ecc.) mentre i secondi non rileverebbero nella loro oggettività ma in quanto, per falsa rappresentazione della realtà o ignoranza della stessa, inciderebbero sul processo di formazione della volontà e dove, pertanto, il contraente concluderebbe un contratto che non avrebbe voluto se non fosse incorso in errore. In tale seconda fattispecie, non sarebbe possibile l'azione di revisione ma solo la richiesta di annullamento del contratto, coma sancito dall'art. 1427 c.c. e segg..
In una delle tante conflittuali sentenze di allora si riteneva che per le tabelle approvate da tutti i condomini come quelle accettate con i regolamenti allegati agli atti notarili, e vista la possibilità di approvare anche criteri derogatori di quelli legali, non sarebbe possibile l'azione di revisione ex art. 69 disp. Att. c.c.. Sempre riportando dal testo di tale Sentenza: “affermare che i condomini stipulanti una tabella che preveda una caratura millesimale delle singole parti dell'edificio condominiale non corrispondenti al loro valore reale, possono ottenerne la revisione ai sensi di tale norma, dando rilievo esclusivamente all'oggettività dell'errore, significherebbe condizionare la permanenza degli obblighi contrattualmente assunti al mero arbitrato di ciascuno di essi, ed in tal modo non riconoscere valore alla loro autonomia negoziale. Di conseguenza, la revisione della tabella ai sensi dell'art. 69 n. 1 disp. Att. c.c. è possibile soltanto quando la tabella non è contrattuale; quando invece la tabella ha matrice contrattuale, gli errori non rilevano nella loro oggettività, ma solo in quanto abbiano determinato un vizio del consenso” (da Sentenza Cass. Civ. Sez. II n. 2253/2000).
La questione era stata poi ripresa, in particolare, con la Sentenza n. 7300/2010 della II sezione della Cassazione che, con riferimento alla precedente, aveva trovato la soluzione “in una linea intermedia” secondo la quale: qualora i condomini abbiano in modo espresso dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell'art. 1118 c.c. e nell'art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, ultima parte, non sarebbe possibile la revisione di cui all'art. 69 disp. Att. c.c. mentre, quando i condomini non intendano in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, come solitamente avviene anche con l'accettazione da parte di tutti i condomini dei regolamenti allegati ai rogiti notarili, ma mirino più semplicemente a determinare quantitativamente tale portata e quindi nel caso di approvazione di tabelle millesimali redatte secondo i criteri legali di ripartizione, sarebbe possibile la revisione a norma dell'art. 69 disp. Att. c.c. visto che l'errore che ne giustificherebbe la revisione non coinciderebbe con l'errore vizio del consenso (Cass. Civ. Sez. II n. 7300/2010).
Accertato quindi che l'errore che rende esperibile l'azione di revisione a norma dell'art. 69 disp. Att. c.c., almeno di quelle redatte secondo i criteri legali di ripartizione, è quello oggettivo legato al valore delle unità immobiliari, l'unico dubbio che persiste deriva dall'ultimo capoverso dell'art. 69 disp. Att. c.c. nella nuova formula introdotta dalla L. 220/2012: “Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.
La disposizione, infatti, sembrerebbe estendere anche alle tabelle redatte secondo i criteri derogatori
le possibilità di rettifica e modifica, fatta salva la sussistenza di effettivi errori oggettivi nell'attribuzione del valore delle unità immobiliari; almeno a simile interpretazione sembrerebbe ricondurre un'interessantissima Sentenza del Tribunale di Cagliari, salvo il rispetto, nelle correzioni e modifiche, dei criteri convenzionali precedentemente stabiliti con accordo unanime, e nella quale si legge: “Secondo la ricostruzione che pare a chi scrive maggiormente aderente al dato normativo di riferimento … la riforma intervenuta in materia condominiale ha in parte innovato il quadro giurisprudenziale venutosi precedentemente a delineare, prevedendo espressamente all'ultimo comma del richiamato art. 69 disp. Att. c.c. che “..Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali..”. È in legge, quindi, che anche il regolamento di carattere contrattuale possa oggi essere a) rettificato per errore b) ovvero modificato per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi anche con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136 comma 2° c.c. ovvero, in sede giudiziale, anche nell'interesse di uno solo dei condomini che ponga tali presupposti a fondamento della domanda; con la doverosa precisazione che la verifica dell'asserito errore dovrà in tal caso essere riferita ai parametri convenzionali a suo tempo fissati nella delibera di approvazione (da Sentenza Trib. Cagliari n. 410/2016)”. Che il Tribunale sardo ritenga che anche le eventuali tabelle derogatorie dei criteri legali, comprese nel “regolamento di carattere contrattuale”, siano suscettibili di rettifica e modifica, emerge meglio in altro punto della stessa Sentenza; in merito all'eccezione di una delle parti, secondo la quale le tabelle millesimali aventi natura contrattuale non potrebbero essere modificate ai sensi dell'art. 69 disp. Att. c.c., il Giudice, richiamando la distinzione tra tabelle secondo i criteri di Legge e tabelle secondo criteri derogatori o convenzionali dettata dalle Sezioni Unite, e secondo la quale solo le seconde avrebbero natura contrattuale, conferma comunque l'interpretazione secondo cui, in base alla nuova formulazione codicistica, sarebbe comunque esperibile l'azione di revisione e modifica anche per le tabelle convenzionali, come si riporta dalla Sentenza medesima: “Ne pare conferente il rilievo inerente la natura contrattuale della tabella oggetto di impugnazione, posto che ove pure detto presupposto dovesse essere ritenuto sussistere – tralasciando l'assenza di prova in ordine al carattere negoziale e derogatorio della tabella in esame – sarebbe ancora una volta dirimente a tal fine il già richiamato art. 69 disp. Att. c.c., nella parte in cui estende alle tabelle millesimali di carattere convenzionale la novellata disciplina in materia di rettifica e modifica giudiziale (da Sentenza Trib. Cagliari n. 410/2016)”.
Seguendo tale interpretazione, pertanto, potrebbero correggersi gli errori nelle tabelle con criteri derogatori, limitandosi ai soli errori di consistenza e determinazione del valore delle unità immobiliari indicati dalla Cassazione, ma riferendosi sempre e comunque, nelle revisioni, ai criteri convenzionali pattuiti. Deducendo esempio pratico: nel caso di una ripartizione dei millesimi delle scale, per la quale il Codice Civile ne regolamenta i criteri (metà in base al valore delle unità immobiliari e metà in base alla loro altezza di ubicazione), qualora i condomini ne avessero disposto una ripartizione derogatoria, come potrebbe essere quella basata esclusivamente sul valore degli immobili, potrebbe ricorrersi all'art. 69 disp. Att. c.c. qualora si riscontrassero errori proprio nella determinazione di tali valori; in base a tale criterio potrebbero rettificarsi gli errori di consistenza e valore delle unità immobiliari ma sempre mantenendo il criterio derogatorio di ripartizione basato esclusivamente sui valori stessi e senza considerare le altezze di piano. Non c'è dubbio che tale interpretazione si avvicini al tenore letterale dell'art. 69 e, quantomeno, ne mette in luce le difficoltà interpretative legate all'ultimo capoverso; di contro, vista la complicata questione della disciplina di approvazione delle rettifiche e modifiche alle tabelle derogatorie dei criteri legali, riguarderebbe anche importanti temi giuridici in merito alla possibilità di rettificare un atto contrattuale, come quello di approvazione delle tabelle derogatorie, con una deliberazione a maggioranza e senza che tale rapporto sia nella piena disponibilità di tutti i partecipanti al condominio per la necessità del relativo atto di accertamento; viceversa, l'accettazione di tale interpretazione potrebbe implicare che la revisione con approvazione a maggioranza di cui all'art. 69 non dovrebbe essere inquadrata come attività che necessità di accertamento visto che la rettifica risponderebbe comunque alle pattuizioni convenzionale stabilite sugli atti di originaria accettazione unanime. Non vi è dubbio che occorra attendere specifico esame dottrinale della norma ed un nuovo esame da parte della Giustizia di legittimità, almeno in merito alle tabelle predisposte secondo criteri derogatori di quelli legali ed anche al fine di fornire le indicazioni utili agli operatori professionali del settore.
A tale proposito, ed all'atto pratico, che è quello che maggiormente si intende considerare in questa guida, va rimarcato che una delle difficoltà maggiori consiste nell'individuare i criteri di ripartizione delle tabelle millesimali vigenti presso molto condominii. Spesso, infatti, i regolamenti condominiali non riportano in modo puntuale i criteri di ripartizione da adottare nelle tabelle e spesso, gli elaborati millesimali in possesso degli amministratori, dispongono di un'unica tabella che individua i millesimi di proprietà generale ed i millesimi per le spese delle altre cose comuni ma senza fornire altre tabelle dimostrative di calcolo o relazioni che descrivano precisamente i criteri adottati nella predisposizione; in tale situazione diventa impossibile determinare con certezza sia le volontà dei condomini in sede di approvazione di regolamenti e tabelle, sia verificare l'attendibilità dei valori millesimali rispetto ai criteri estimativi. Per questi motivi e sulla base di quanto prima esposto, si ritiene sempre utile rimarcare l'importanza, almeno sui regolamenti di nuovi edifici, dell'indicazione in modo chiaro ed esaustivo dei criteri di ripartizione stabiliti e della predisposizione di una dettagliata relazione tecnica descrittiva dei procedimenti e criteri adottati in fase di rilievo e calcolo che sia parte integrante dell'elaborato millesimale.