Il diritto di visionare la contabilità

L'amministratore di condominio deve permettere la verifica della contabilità nel corso di tutto l'anno. A ciò è tenuto tanto più in vista dell'assemblea che deve approvare il bilancio. Ove tale potestà venga impedita, la delibera assembleare deve essere annullata
Ci sono principi di trasparenza e obblighi contabili in capo all'amministratore.
L'art. 1130 bis c.c. stabilisce che il rendiconto condominiale, oltre ad avere uno specifico contenuto, si compone, tra l'altro, di un registro di contabilità, mentre l'articolo 1130, comma 1, n. 7, dello stesso codice, dispone che il registro di contabilità deve contenere l'annotazione in senso cronologico dei singoli movimenti in entrata e in uscita e che dette annotazioni avvengono il medesimo giorno in cui sono stati effettuati i relativi movimenti.
Ciò significa che il registro di contabilità è parte essenziale del rendiconto di gestione, in quanto ha la funzione di fornire una rappresentazione precisa delle spese effettuate e dei versamenti ricevuti e quindi di consentire ai singoli partecipanti del condominio la verifica dei dati inerenti alla situazione economica e patrimoniale riportati nell'atto di rendiconto.
La giurisprudenza afferma che in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. n. 12650 del 2008; Cass. n. 1544 del 2004).
In qualsiasi momento e senza dover motivare la richiesta, il singolo condominio ha il diritto di visionare fatture ericevute. L'amministratore non può neanche negare la visione degli estratti del conto corrente condominiale e, se non vi ottempera, l'interessato può rivolgersi direttamente in banca.
<<in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. (Nella specie, la S.C., in applicazione del succitato principio, ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell'avviso di convocazione dell'assemblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l'esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l'impossibilità di prenderne visione)>> (così Cass. 28 gennaio 2004 n. 1544).
La mancata esibizione, ingiustificata, dei documenti contabili consente ai condomini assenti e dissenzienti (cui sia stato negato l'accesso agli stessi) di impugnare la deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo che sul punto deve ritenersi annullabile (cfr. Cass. 19 maggio 2008 n. 12650).
Secondo la Cass. 4686 del 28 febbraio 2018, i principi in tema di accesso ai documenti condominiali sono i seguenti:
•l'accesso ai documenti condominiali esercitato dai condomini può essere messo in atto sia in sede di approvazione del rendiconto condominiale, sia durante il corso della gestione;
•tale accesso non deve mai costituire un intralcio all'amministrazione e non può essere contrario alla correttezza ed alla buona fede;
•la copia dei documenti contabili richiesta dal singolo non può determinare un onere economico per il condominio;
•l'entità della spesa inerente l'esercizio di tale diritto non può essere tale da arrecare grave pregiudizio al singolo condomino (si verificherebbe, in questo caso, un eccesso di potere da parte dell'assemblea);
•la sentenza prosegue poi affermando quanto segue:<<i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale (Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159), e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell'amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale (arg. da Cass. Sez. 2, 28/04/2010, n. 10204; Cass. Sez. 2, 12/03/2003, n. 3596).