Sublocazione non è B&B o affittacamere

Con la sentenza 1947/2018 il Tribunale di Milano ha esaminato una fattispecie che si va sempre più spesso presentando nelle grandi città: la sublocazione di stanze all’interno di una medesima unità immobiliare, per valutarne la compatibilità con i divieti del regolamento condominiale di svolgimento di attività di pensioni e locande e di esercizio di attività imprenditoriali.

La vicenda: un condomino ha sublocato il proprio appartamento ad una società di captali, la quale, dopo averlo ristrutturato ricavandone sei stanze con cucina e due bagni in comune, ha stipulato sei contratti di sublocazione, uno per ciascuna stanza. Il condominio ha chiesto di far cessare l’attività in quanto ritenuta in violazione dei divieti regolamentari.

Il Tribunale ha però respinto le domande. In primo luogo ha esaminato l’attività come concretamente svolta alla luce del principio che la locazione non esclude la somministrazione di servizi diretti al godimento dell’immobile come la fornitura di gas, luce, riscaldamento e connettività alle reti, ma esclude ogni servizio alla persona, esaurendosi il rapporto tra locatore e conduttore nella conclusione del contratto, mentre l’attività di affittacamere si caratterizza per la fornitura di servizi alla persona quali riassetto e pulizia della stanza, fornitura e lavaggio della biancheria del letto e del bagno. Diverse ancora sono le attività di pensione o locande (nel caso vietate dal regolamento) atteso che comportano la fornitura di un vitto. Nel caso concreto, poi, i contratti di sublocazione erano ordinari contratti di 4 + 4 anni stipulati ex art. 2 legge 431/98 che no prevedevano alcun servizio aggiuntivo. Sulla base di queste distinzioni, il Tribunale ha escluso che la locazione di stanze possa essere equiparata ad attività di affittacamere e che quest’ultima possa esser assimilata a pensioni o locande di cui ai divieti regolamentari.

Il Tribunale ha poi escluso che l’appartamento in questione fosse luogo di svolgimento di attività imprenditoriale non ospitando gli uffici della società conduttrice, ma essendo destinato ad uso abitativo.

La sentenza non ha potuto affrontare (la vicenda era antecedente alla nuova legge) l’ulteriore questione dell’impatto dell’entrata in vigore dell’articolo 4 comma 1, del Dl 50/2017 , che definisce locazioni brevi quelle sotto i 30 giorni anche se prevedono la fornitura di biancheria e il servizio di pulizia.