Condominio

La cantina nel condominio, problemi e soluzioni

di Anna Nicola

Spesso la cantina nel condominio è associata catastalmente all'alloggio di cui non è pertinenza come altrettanto spesso si ha che la sua descrizione non è aderente alla realtà
Peraltro si sa che il catasto non ha valore giuridico ma solo descrittivo: se un bene è al catasto qualificato in un certo modo, questa sua definizione o qualificazione non è limitante né implica che il medesimo non possa essere modificato nei termini più aderenti alla realtà.
L'analisi della fattispecie relativa alla cantina deve partire dalla destinazione del bene e dal collegamento pertinenziale a unità immobiliare nel palazzo
Si rende necessario sin sa subito verificare se è identificabile in termini di pertinenza di un alloggio o se deve essere indicata quale unita immobiliare a se stante.
E' da ritenersi pertinenza se è destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa, così come sancito dall'art. 817 c.c.
Se così è, in questo caso trova applicazione l'art. 818 c.c.: se non diversamente pattuito, tutti gli atti e rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, comprenderanno anche la pertinenza, di cui è un accessorio.
Stante questa sua natura, se il proprietario dell'immobile principale decide di vendere il proprio alloggio, può vendere anche la pertinenza sia unitamente all'alloggio sia separatamente o può tenerla per sé. A seconda della scelta, si spezza il vincolo pertinenziale
Se la compravendita non manifesta alcunchè a riguardo della pertinenza, essa segue la cosa principale proprio in funzione della sua natura accessoria
La Cassazione del 20.4.2015 n. 8038 ha stabilito che in tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà condominiale, ex 1117 cc, è quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile, cioè la parte infima di questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani scantinati possono presumersi comuni, non in quanto facenti parte del “suolo su cui sorge l'edificio”, ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune
La natura condominiale nel caso della Suprema Corte era ravvisabile in ragione di diversi aspetti
<<… la destinazione funzionale del cantinato al godimento collettivo era comprovata, come già si è detto: a) dall'omogeneità del sito reclamata dall'appellante rispetto al restante vano interrato destinato al parcamento dei veicoli dei condomini tutti, omogeneità avvalorata dal fatto che per l'identificazione spaziale dell'area in questione si è fatto riferimento all'appiombo con i locali superiori del fabbricato A; b) dall'oggettiva destinazione dell'area coperta al parcheggio dei veicoli dei condomini; c) nonché dalla collocazione nel complessivo vano cantinato di impianti tubazioni e condotte condominiali (secondo il non resistito dictum dell'appellato); d) ed, infine, dall'unicità dell'accesso al sito predetto>>

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