Ripartizione spese, cambio a maggioranza se si deroga solo al Codice civile

Sono affette da nullità, reclamabile anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole, le deliberazioni che stabiliscano o modifichino – a maggioranza e non all'unanimità – i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal codice o dal regolamento. Tuttavia, sono semplicemente annullabili, quelle che determinino in concreto la ripartizione delle spese in maniera diversa dai criteri indicati dal Codice civile.
A sottolinearlo è il Tribunale di Roma con sentenza n. 14100 del 9 luglio 2018. Apre la lite, la decisione della proprietaria di un appartamento di impugnare la delibera con cui l'assemblea aveva stabilito (in sua assenza e con il voto favorevole di 14 condòmini su 24) di formulare, a suo dire, una proposta transattiva nei confronti di una società che affermava di vantare un residuo ma cospicuo credito verso il condominio per lavori di manutenzione straordinaria della facciata interna e di rifacimento dei balconi. Lavori che, reclamava la ditta, non erano stati ancora in buona parte pagati, sebbene commissionati ormai da molti anni. Ad avviso della signora, non le si poteva chiedere di contribuire al saldo, avendo a suo tempo dissentito rispetto all'appalto delle opere, peraltro mai eseguite sul balcone di sua pertinenza. Il condominio si difende replicando come, a ben vedere, non fosse stata deliberata alcuna transazione e che, comunque, l'eventuale accordo non avrebbe riguardato l'unità immobiliare della donna alla quale, quindi, non sarebbe stato preteso nulla. Il tribunale concorda e salva la delibera.
Nel corso della riunione, precisa il giudice parmense, non era stata deliberata una vera e propria transazione essendosi il condominio limitato ad incaricare il legale di riferimento a contattare l'avvocato dell'impresa per valutare l'opportunità di raggiungere un'intesa senza però fissare né termini, né modalità o eventuali concessioni alla ditta appaltatrice. Ma v'era di più. Intanto il tentativo era sfociato, in base ad un'espressa clausola compromissoria, in arbitrato e comunque avrebbe riguardato unicamente i titolari degli appartamenti interessati dai lavori tra cui era escluso il balcone privato della donna, non passibile di addebito di spesa.
La condomina, in sostanza, siccome estranea agli effetti della deliberazione, non aveva interesse ad opporvisi. Tanto chiarito, il tribunale ricorda come, in materia di spese, le delibere dell'assemblea possono essere impugnate o per motivi sostanziali o per motivi per così dire formali. Con riguardo ai primi, sono affette da nullità – che anche il condomino il quale abbia espresso voto favorevole può far valere – quelle con cui a maggioranza siano stati stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità a quanto previsto dall'articolo 1123 del Codice civile o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, l'unanimità dei consensi.
Sono, invece, annullabili nel termine di decadenza di trenta giorni le deliberazioni con cui l'assemblea, nell'esercizio delle sue attribuzioni, determini in concreto la ripartizione delle spese in maniera difforme dai criteri fissati dal citato articolo 1123. Logica che fa salva, è inteso, la facoltà di ogni comproprietario di chiedere ed ottenere dall'amministratore – in ogni tempo e non solo in sede di rendiconto annuale e approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, e senza onere di specificare le ragioni della domanda – l'esibizione dei carteggi contabili con annessa possibilità di estrarne copia.
Questo, sempre che l'esercizio di una tale facoltà non ostacoli l'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non danneggi economicamente il condominio tanto che i costi delle operazioni graverebbero esclusivamente sui richiedenti. E la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporterebbe la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione. Distinto, il caso in cui la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo considerato che, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente e che, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà conseguirsi una volta che esse siano state effettuate e non in via preventiva. Viene da se come l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua incompatibilità con le modalità previamente comunicate spetti all'amministratore e, in sede di impugnazione della delibera assembleare, sia rimessa al condominio che voglia resistere all'azione del dissenziente. Sono più che evidenti, allora, i motivi che hanno indotto il giudice del tribunale di Parma a rigettare l'impugnazione, del resto neppure ammissibile.