Condominio

Condominio e «fermo tecnico» dell’appartamento

di Anna Nicola

Il danno da fermo tecnico è quel pregiudizio economico subìto dal proprietario di un bene che si trova a non essere più utilizzabile per un certo lasso temporale a causa dell'evento subito
Trattasi di danno nato in giurisprudenza: essa ha coniato il danno di non poter utilizzare un certo bene per un certo periodo.
Si penso alla macchina che deve stare ferma a causa del sinistro che si è verificato. L'autoveicolo, anche durante la sosta forzata, continua a generare spese (si pensi, ad esempio, alla tassa di circolazione ovvero al premio della polizza assicurativa) comunque sopportate dal proprietario oltre alla naturale perdita di valore del veicolo a seguito del sinistro.
In ambito condominiale questo si ha ad esempio se a causa di copiose infiltrazioni, l'immobile non può essere utilizzato per la sua attività. Si pensi ad esempio allo studio medico, dentistico, fisiatrico e così via
Questo danno può assumere rilievo sia in termini di danno emergente sia di lucro cessante, ex art. 2056 c.c..
Il danno emergente è dato dalle c.d. spese vive immediatamente sostenute (ad esempio, costi di noleggio, costi di trasporto, costi di deposito, etc.). Il lucro cessante si ha se l'indisponibilità della cosa incida negativamente in capo al danneggiato che viene a subire una vera e propria perdita. E' questo il caso della impossibilità di svolgere il proprio lavoro a causa del fermo della macchina.
Stanti questi due aspetti, si può allora fornire una quantificazione del danno
La quantificazione del danno cambia a seconda del tempo necessario per ripristinare lo status quo ante ed in ragione del fatto che il proprietario ha già sostenuto e continua a sostenere spese per la gestione del bene – quali bollo, assicurazione, etc. per l'autovettura, spese condominiali per l'immobile in condominio– che, per il periodo di mancato utilizzo, vengono in qualche modo perse. A queste si sommano le spese vive sostenute in conseguenza del danno subìto. Così è ad es. per l'autovettura il noleggio di un veicolo in sostituzione laddove necessario per lavoro, ovvero i biglietti dei mezzi pubblici, il costo del taxi.
Per la prova che il danneggiato deve fornire per dimostrare il danno da fermo tecnico ed ottenerne il conseguente risarcimento, si può propendere per affermare che sia in re ipsa dato dallo stesso fermo tecnico ovvero che sia necessaria la sua ricorrenza in concreto
La Corte di Cassazione più recente propende per questa seconda soluzione (ex multis, Cass., 8 gennaio 2016, n. 124 e Cass., 14 ottobre 2015, n. 20620): il danno da fermo tecnico è risarcibile solo sia fornita prova specifica della perdita economica conseguita direttamente. Ciò significa per il caso dell'autovettura che il risarcimento per il suo mancato uso è da dirsi riconosciuto solo se la derivante perdita patrimoniale può essere dimostrata.
L'assenza di prova della perdita subita dallo studio professionale a causa della rottura di una tubazione idrica e del relativo nesso di causalità esclude la risarcibilità dell'affermato danno in quanto mancante dei presupposti probatori necessari (Tribunale di Roma 22 novembre 2018 n. 22502)

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