La «commissione» dei condòmini non ha poteri decisionali senza il sì dell’assemblea

Senza autorizzazione assembleare la commissione di condòmini non può decidere sull'esecuzione dei lavori di manutenzione. Risulta infatti pacifico che l'assemblea condominiale possa deliberare la costituzione di una commissione di condòmini al fine di vagliare i vari preventivi di spesa relativi ai lavori di manutenzione da eseguire sull'immobile condominiale e, quindi, individuare quali sia quello piò consono ai bisogni del condominio.
Tuttavia, non può anche autorizzare l'esecuzione di detti lavori, atteso che tale prerogativa compete in via esclusiva all'assemblea, la quale, provvede alla scelta dell'appaltatore ed al successivo riparo delle spese tra i condòmini.
Pertanto, in mancanza di delibera assembleare che approva la valutazione effettuata della commissione nella scelta del contraente e le spese necessarie per le opere da realizzare, il contratto d'appalto stipulato dall'amministratore per i lavori di manutenzione straordinaria, salvo il caso dell'urgenza degli stessi, ai sensi dell'art. 1135, 2° co., Cc, non vincola giuridicamente i condòmini.
Tanto discende dal generale principio per cui, l'amministratore, non ha la legittimazione a stipulare contratti senza autorizzazione dell'assemblea, idonei a far sorgere delle obbligazioni a carico dei singoli condòmini nei confronti dei terzi contraenti.
Questi i principi espressi dalla Corte di Cassazione, II Sezione civile, nell'ordinanza n. 33057, pubblicata in data 20 dicembre 2018.
Ed invero accadeva che avverso il decreto ingiuntivo, emesso ad istanza di una società per il pagamento dei lavori di manutenzione straordinari realizzati in favore di un condominio, questi, nel proporre opposizione deduceva che l'assemblea dei condòmini si era limitata esclusivamente a deliberare la realizzazione di tali lavori, incaricando all'uopo due condòmini con il compito di verificare i preventivi di spesa e di decidere quale di essi fosse più consono alle esigenze condominiali, ma che, tuttavia, gli stessi, così come l'amministratore, non potevano dar corso all'esecuzione dei lavori, in mancanza di apposita delibera assembleare.
Sia il Tribunale di Torino, che la Corte d'Appello del capoluogo piemontese, rigettavano l'opposizione, sulla scorta del fatto che, il mandato conferito dall'assemblea alla commissione di condòmini, al fine di porre in essere tutte le opportune iniziative che valessero ad individuare sia il soggetto a cui commissionare la concreta esecuzione delle opere deliberate, sia i termini del correlativo esborso pecuniario, consentiva agli stessi di concludere autonomamente il contratto di appalto, ai sensi dell'art. 1716 Cpc, con ciò obbligando i singoli condòmini al pagamento del corrispettivo dovuto.
Il condominio proponeva ricorso per la cassazione della sentenza, deducendo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1135, 1136, 1137, 1362, 1363, 1364, 1366, 1421, 1716 Cc, in considerazione del fatto che, la delibera di delega alla commissione di condòmini e, in particolare, la scelta dell'appaltatore e la relativa esecuzione dei lavori, per risultare vincolante avrebbe dovuto essere approvata dall'assemblea.
La Suprema Corte, con l'ordinanza sopra detta, ritiene il ricorso fondato.
A tal proposito, ricorda il proprio precedente per cui <<se è vero che l'assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio>>, nondimeno, <<non essendo delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea, la scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo effettuati dalla commissione sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall'assemblea con le maggioranze prescritte (Cass. n. 5130 del 2007).>>.
A ciò consegue che, in assenza di <<qualsivoglia deliberazione assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall'amministratore (per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l'urgenza: art. 1135, comma 2°, c.c.), pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini. L'amministratore del Condominio, del resto, non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea (Cass. n. 8233 del 2007) che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere (Cass. n. 5297 del 2014, in motiv.).>>.
In definitiva, pertanto, il ricorso viene accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino, la quale dovrà attenersi ai suddetti principi e provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.