Parcheggio a turno, il criterio può essere basato sui millesimi?

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 22 ottobre 2018, n. 26630 , è tornata ad occuparsi dell'uso turnario della cosa comune, con riferimento ad un caso in cui l'assemblea aveva deliberato che ciascun condomino utilizzasse, ogni anno, uno spazio di parcheggio per un periodo rapportato ai millesimi di sua competenza.
Rappresenta una regola consolidata e indiscussa quella secondo cui - quando gli spazi comuni di parcheggio hanno un numero inferiore rispetto a quello dei condomini interessati che quindi non possono utilizzarli contemporaneamente - per regolamentarne in qualche modo l'uso, è legittimo farne il csoddetto «uso indiretto» (per esempio dando in locazione i parcheggi ad estranei oppure a qualcuno dei condomini e ripartendo poi il canone ricavato fra gli altri condomini che non ne usufruiscono) oppure l'uso turnario, vale a dire concedendone l'utilizzo a ciascun condomino per un periodo determinato.
Nel caso esaminato dalla Corte era stata impugnata una delibera condominiale che era stata approvata a maggioranza e che aveva disposto l'uso turnario degli unici cinque spazi comuni di parcheggio disponibili a favore dei sei condomini interessati per un periodo annuale variabile a seconda dei millesimi spettanti a ciascuno; in questa maniera per qualcuno dei condomini l'utilizzo risultava ridotto a poche settimane all'anno, mentre gli altri ne usufruivano molto più a lungo. In primo grado la delibera era stata annullata, ma nel giudizio di appello era stato invece deciso che il criterio turnario con la modalità deliberata non viola l'articolo 1102 del Codice civile (che attribuisce a ciascun partecipante al condominio il diritto di esercitare il pari uso sulla cosa comune) e che non ha alcuna rilevanza l'uso limitato nel tempo che l'adozione del criterio deliberato comporta per alcuni condomini.
La Corte di Cassazione ha infine confermato la sentenza di secondo grado, dichiarando inammissibile il ricorso del condomino che aveva impugnato la delibera, ma in realtà senza entrare nel merito del problema della legittimità o meno della delibera che attribuisce ai condomini il diritto di usare in modo esclusivo un bene comune per un periodo determinato non uguale per tutti, ma variabile in base ai valori millesimali di spettanza di ciascuno.
È evidente che, nel caso in cui tutti i condomini siano d'accordo nel rapportare l'uso di ciascuno di loro ai rispettivi millesimi, non sorge alcuna questione, ma il problema si presenta invece quando l'utilizzo risulti maggiore per qualcuno rispetto ad altri condomini in conseguenza di una delibera assunta a maggioranza. Per legge il riferimento ai millesimi spettanti a ciascun condomino vale per quanto riguarda la partecipazione alle spese e alla quota millesimale rilevante in assemblea ai fini della maggioranza deliberativa, ma non può valere anche a limitare l'uso dei beni comuni, che deve essere garantito a tutti in pari misura (il che peraltro non significa in misura identica, nel senso che qualcuno dei condomini può legittimamente ritrarre dal bene comune una specifica utilità aggiuntiva che può anche non avere la medesima utilità per gli altri partecipanti, i quali infatti non possono opporsi ad essa solo per questo motivo, ma l'utilizzo esercitato da ciascuno comunque rimane comunque vincolato dal divieto di non alterare la consistenza e la destinazione del bene comune o di impedire l'altrui pari uso, come ha chiarito la sentenza della Cassazione 5 ottobre 2009, n. 21256); questo viene dimostrato dalla previsione – operante per tutte le delibere condominiali – di maggioranze deliberative riferite non solo ai millesimi (come invece avviene nella comunione), ma anche alle teste, proprio al fine di rinforzare la posizione di ciascun condomino. Ragionando diversamente si arriverebbe alla conclusione – ovviamente erronea – che, in caso di attribuzione in uso ai condomini di spazi di parcheggio di metrature diverse (come spesso succede, infatti ciascun posto auto può anche avere dimensioni diverse o collocazioni più comode rispetto agli altri), i condomini titolari di valori millesimali maggiori abbiano il diritto di utilizzare gli spazi più grandi o più comodi da utilizzare.
Nella sua motivazione però la Suprema Corte non ha preso in esame lo specifico aspetto dell'utilizzo dello spazio di parcheggio determinato a seconda dei millesimi di ciascun condomino, che costituiva invece l'aspetto centrale della controversia, come viene dimostrato dalla considerazione che i condomini favorevoli a questa soluzione, proprio perché rappresentavano la maggioranza millesimale, avevano potuto approvare la delibera che li favoriva rispetto ai condomini della minoranza che invece risultavano penalizzati dallo specifico criterio di determinazione del periodo di uso attribuito a ciascuno, su cui naturalmente dissentivano.
Ma di tutto questo nulla si legge nella decisione della Cassazione che si basa soltanto su preclusioni procedurali e si limita a ribadire la pacifica legittimità dell'uso turnario dei parcheggi comuni, richiamando una propria precedente pronunzia relativa invece alla diversa situazione della pretesa del condomino di usufruire del posto auto non nel periodo di sua competenza, ma in quello in cui è assegnato ad altri, quando i legittimi “assegnatari” sono assenti e quindi non ne fanno materialmente uso; in proposito ala Corte di Cassazione, con la sentenza 19 luglio 2012, n. 12485, ha affermato che non può ritenersi legittima la pretesa di un condomino di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune, in quanto, anche in considerazione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune e quindi la delibera assembleare che, a causa dell'insufficienza dei posti auto rispetto al numero dei condomini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi a loro non assegnati anche se i condomini aventi diritto in quel momento non occupino l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'articolo 1102 del Codice Civile, ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea; precisando inoltre che l'essenza stessa del turno postula che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia la sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi (Cassazione 10 gennaio 1981 n. 243) e, pertanto, la volontà collettiva regolarmente espressa in assemblea volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune e non comporta una violazione dell'articolo 1138 del Codice Civile, in quanto non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.