Infiltrazioni dal lastrico esclusivo, pagano tutti se non si prova la colpa del condòmino

Quando l'uso del lastrico solare, o di una parte di esso, non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo alla spesa per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre i restanti due terzi rimangono a carico di tutti i condòmini, o della parte di questi a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Nel caso di danni provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dal terrazzo) di proprietà o di uso esclusivo, il condomino ne risponde a titolo di responsabilità da cose in custodia, ex art. 2051 Cc, avendo il proprietario la disponibilità materiale del bene e, pertanto, il potere di controllo sullo stesso con l'obbligo di eliminare i pericoli da essa derivanti, tuttavia, anche in virtù della funzione in concreto assolta dal lastrico o dalla terrazza (quella di copertura dell'edificio o di una sua parte), appare configurabile in astratto anche una concorrente responsabilità del condominio, qualora l'amministratore non si attivi per la conservazione delle parti comuni, in virtù dell'obbligo gravante sullo stesso ai sensi dell'art. 1130 Cc ovvero della stessa assemblea qualora non deliberi in merito, ex art. 1135 Cc, trovandoci al cospetto di opere di manutenzione straordinaria.
Ciò posto, richiamati i principi generali applicabili in simili fattispecie, qualora non emerga la prova in relazione alla riconducibilità esclusiva dell'evento dannoso in capo al proprietario del lastrico solare, anche il condominio sarà tenuto a risarcire il danno sulla scorta del generale principio della responsabilità extracontrattuale (neminem laedere), ex art. 2043 Cc.
Ai fini della determinazione in concreto dell'imputazione dei danni, in caso di responsabilità concorrente, potrà farsi utile riferimento al criterio stabilito dall'art. 1126 c.c., reso in materia di spese di riparazione e di ricostruzione e, pertanto, un terzo rimarrà a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio nella sua interezza, ovvero a carico della parte di condòmini a cui il lastrico solare serve, sempre in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Questi i principi di diritto contenuti nella sentenza del Tribunale di Rieti, Giudice dott. G. Morabito, pubblicata in data 31 Ottobre 2018.
Una società proprietaria di un appartamento sottostante il lastrico solare di proprietà di un singolo condomino, conveniva davanti al predetto Tribunale il condominio, in persona del suo amministratore, per sentirlo condannare, tra l'altro, al risarcimento del danno cagionato all'interno del suo appartamento da infiltrazioni d'acqua provenienti dal predetto lastrico.
Si costituiva in giudizio il condominio chiedendo di essere autorizzato a chiamare in causa la propria compagnia di assicurazione e insistendo, comunque, per il rigetto della domanda.
Instauratosi correttamente il contraddittorio, all'esito della consulenza tecnica disposta dal Tribunale, lo stesso accoglieva parzialmente la domanda.
La Corte territoriale, pur segnalando la circostanza per la quale l'attore non aveva convenuto in giudizio anche il condomino proprietario esclusivo del lastrico solare, evidenziava come dalla CTU era emerso che le infiltrazioni d'acqua era scaturite da un degrado generalizzato dello stato di impermeabilizzazione posto immediatamente sotto il pavimento.
Nondimeno, rileva che «occorre ora verificare se l'amministrazione del Condominio di via dei M. n. 33 abbia concorso, con propria condotta dolosa o colposa ex art. 2043 c.c., a determinare detti danni in ordine ai quali sussiste, in base alla giurisprudenza richiamata, la concorrente responsabilità ex art. 2051 c.c. dei proprietari esclusivi che non sono stati, peraltro, convenuti nel presente giudizio».
A tal proposito evidenzia come «il Condominio non ha dato dimostrazione della concreta e tempestiva effettuazione, da parte dell'amministratore, dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni ex art. 1130, I co., c.c., né dell'adozione, da parte dell'assemblea condominiale, delle necessarie determinazioni in ordine all'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135, I co., n. 4 c.c. ….. , attesa la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, ancorchè - come nella specie - di proprietà esclusiva e in uso esclusivo e che dall'altro le problematiche riscontrate all'interno dell'appartamento di proprietà degli attori sono state ricondotte dal CTU al succitato “degrado generalizzato del sistema di impermeabilizzazione” del solaio; situazione, complessivamente indice di una condotta omissiva del Condominio che ha senz'altro concorso a cagionare i danni, alla stregua delle coordinate giurisprudenziali in precedenza tracciate e che appare, altresì, connotata da colpa per negligenza senz'altro predicabile in capo al Condominio ex art. 2043 c.c.».
Pertanto, «alla luce del criterio di imputazione della responsabilità di elaborazione giurisprudenziale, di cui all'art. 1126 c.c., tenuto conto del difetto di prova della riferibilità esclusiva dei fatti oggetto di causa al proprietario e usuario esclusivo del lastrico solare ed in parziale accoglimento della domanda attorea, parte convenuta dovrà essere condannata, per i titoli di cui in motivazione, a corrispondere … la quota dei 2/3 del suddetto importo … a titolo di risarcimento del danno patrimoniale».