Le regole della strada condominiale

Ne esistono vari tipi, principalmente fuori dei centri abitati, utilizzate per consentire l'accesso ai proprietari degli immobili, come villette a schiera o semplicemente vie di passaggio.
Innanzitutto sarebbe più corretto parlare di strade vicinali, che di fatto risultano essere le più diffuse: si tratta di vie che attraversano terreni di proprietà di diversi soggetti, che di fatto le utilizzano per raggiungere la propria abitazione
Per “strada privata” si intende quella che insiste sul fondo di un solo proprietario e che serve unicamente all'utilizzo di questo.
La strada vicinale, tipologia specifica della menzionata strada privata, può essere dei singoli o pubblica: in tutti i casi si è in presenza di una strada al di fuori dei centri abitati e idonea a consentire l'accesso ai proprietari.
Si distingue tra le strade vicinali esclusivamente private (dette vie agrarie) costituite per l'uso comune ed esclusivo di determinati conferenti e servono solo a costoro, e le strade vicinali gravate da servitù di pubblico passo, aperte al passaggio della collettività intera per soddisfare esigenze di pubblico interesse.
Il pubblico interesse deve essere concreto, ad es. la strada che porta a luoghi di interesse generale come una scuola, una chiesa, etc.
Anche in questo caso, in quanto strada privata, non appartiene né allo Stato, né alla Regione, né alla Provincia, né al Comune.
Ci si domanda quali siano gli obblighi specifici
Per le strade vicinali c.d. “private”, trattandosi appunto di strada privata su cui insistono proprietà diverse, possono passarvi (e devono mantenerla, controllarla e vigilarla) tutti gli utilizzatori.
Poiché si tratta di strada privata non soggetta al pubblico transito, i proprietari di comune accordo possono deciderne la destinazione, ad es. chiudendola, impedendo di fatto il transito dei non autorizzati.
Qualora si tratti di vie che servono a raggiungere diverse proprietà, ma allo stesso tempo c'è anche uno scopo “pubblico”, queste sono gravate da servitù di pubblico passo, cioè è concesso il transito appunto al pubblico (tale diritto può essere riconosciuto dal comune). Per la dichiarazione di “pubblica utilità” da parte del Comune, è necessario accertare la “preesistenza dell'uso pubblico della strada”.
Nel caso in cui il transito pubblico sia necessario (ad esempio perché venga modificata la viabilità della zona) l'autorità comunale può ricorrere all'esproprio del terreno (c.d. espropriazione per pubblica utilità), trasformandola da strada pubblica in “comunale”.
Ove il Comune iscriva annotazione con cui dichiara il pubblico passaggio sulla via, i proprietari potrebbero contestare l'esistenza di tale pubblico passo, rivolgendosi al Tribunale e dimostrando l'illegittimità del provvedimento.
Se poi due abitazioni indipendenti l'una dall'altra hanno in comune una strada che consente di accedervi dalla pubblica via, la strada, salvo diversa disposizione dei titoli (es. riserva di proprietà in capo ad uno dei due con servitù a vantaggio dell'altro) dev'essere considerata un bene il condominio. Lo stesso discorso vale, logicamente, quando vi siano più di due proprietari.
La strada è funzionale e strumentale al godimento delle unità immobiliari in quanto consente l'accesso. A nulla vale il fatto che le strade non sono menzionate tra i beni comuni di cui all'art. 1117 c.c.
E' risaputo che questa norma contiene un'elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni, i quali possono essere considerati tali in ragione della loro specifica destinazione.
Anche qualora si tratti di unico bene comune tra i vari proprietari, è bene condominiale e per la sua gestione sarebbe necessario fare ricorso alle norme dettate in materia di condominio.
Ciò significa che ricorre l'obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, di nomina dell'amministratore nel caso di più di otto condòmini, di contribuire alle spese in ragione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione e così via
Si noti che le spese per l'asfaltatura della strada privata devono essere sopportate tra i comproprietari secondo i millesimi di proprietà, trattandosi di spese di conservazione di un bene comune ex art. 1123 c.c., o nel differente modo previsto su accordo tra tutte le parti, ossia tra tutti i comproprietari di quel sentiero.