In assemblea le delibere trovano i confini nell’ordine del giorno

L'assemblea non può deliberare su questioni non inserite all'ordine del giorno o inserite ma con differenti finalità.
Ogni singolo condomino ha il diritto di partecipare alle assemblee condominiali e, a tal uopo, deve essere messo in condizione di poterlo fare, anche conoscendo preventivamente le materie che verranno trattate in seno all'assemblea e per le quali la stessa sarà chiamata ad assumere una decisione.
A tal proposito la norma di riferimento è l'art. 66 disp. att. Cc, a mente del quale, nel testo riformato dalla L. 220/2012, l'avviso di convocazione deve, tra l'altro, contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, la data fissata per l'adunanza in prima e seconda convocazione, nonché l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
L'o.d.g. deve indicare chiaramente, anche se non in modo dettagliato e meticoloso, gli argomenti sui quali l'assemblea di condominio è chiamata a deliberare, pertanto, ogni condomino deve poterne comprenderne appieno il significato al fine di valutare compiutamente l'atteggiamento da adottare in sede di votazione, anche in virtù degli interventi dei partecipanti alla riunione.
La chiarezza dell'o.d.g. è necessaria, tuttavia, anche per verificare se la conseguente deliberazione abbia esulato, o meno, dagli argomenti illustrati ai partecipanti e nello stesso contenuti, così da poter appurare se la volontà dei condòmini sia stata espressa in maniera corretta e non difforme rispetto al tema proposto per la trattazione in sede di convocazione.
Conseguentemente, non è permesso all'assemblea di deliberare su argomenti non tempestivamente inseriti nell'ordine del giorno ovvero inclusi o formalmente collegati ma, tuttavia, con diversi scopi rispetto a quelli perseguiti e adottati con la relativa deliberazione.
Ciò in quanto, in violazione dell'art. 1136 Cc, verrebbe impedito agli stessi di stabilire, con riferimento alle materie poste all'od.g. preventivamente comunicate ai condòmini - ai sensi degli artt. 1105 e 1139 Cc - se e in quale maniera partecipare all'assemblea.
Ecco che allora, se all‘ordine del giorno viene indicato come oggetto la “regolamentazione uso posti auto”, l'assemblea non può legittimamente deliberare in relazione “all'apposizione nell'ascensore di una chiave d'uso”.
Questi i principi enunciati dal Tribunale di Roma, V Sezione civile, nella sentenza pubblicata in data 16 ottobre 2018.
Il giudizio atteneva all'impugnativa di due delibere condominiali adottate dall'assemblea a maggioranza, con le quali, tra le altre cose, erano stati approvati i bilanci nonché la regolamentazione dell'uso dei posti auto e dell'ascensore.
Il condomino attore, infatti, assumeva l'illegittimità di tali delibere per diversi motivi, tra cui, il mancato inserimento dei predetti argomenti all'ordine del giorno.
Nel costituirsi in giudizio il condominio eccepiva il difetto di legittimazione della condomina, mera usufruttuaria e, nel merito, chiedeva il rigetto della avversata domanda.
Precisate le conclusioni la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e note di replica, ex art. 190 Cpc.
All'esito, il Tribunale capitolino, preliminarmente, ritiene il condomino-usufruttuario legittimato ad impugnare le predette delibere, considerata la natura delle stesse, siccome aventi ad oggetto le spese ordinarie inserite nei bilanci.
Nel merito, ritiene la maggior parte delle doglianze non meritevoli di accoglimento, ad eccezione di quella relativa all'ordine del giorno.
A tal proposito, infatti, evidenzia che <<non è consentito all'assemblea di deliberare su questioni non inserite nell'ordine del giorno ovvero inserite su 'argomento' apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera. Di tal guisa non si consente infatti ai condomini, in violazione dell'1136 c.c., di valutare, alla luce dell'oggetto posto all'ordine del giorno che deve essere previamente comunicato ai condomini ex artt. 1105 e 1139 c.c., se partecipare ed in quale guisa all'assemblea (Cass. 1511/97, Cass. 14560/04 e Cass. 24456/09).>>.
Continua la Corte territoriale, assumendo che <<occorre che l'o.d.g. indichi specificamente, seppur in modo non analitico e minuzioso, gli argomenti da trattare sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne e valutare esattamente il tenore e l'importanza onde poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere sia in ordine all'opportunità o meno di partecipare e sia in ordine alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. E l'indicazione chiara e specifica degli argomenti è altresì necessaria al fine di verificare se il successivo deliberato abbia esorbitato o meno dal tema sottoposto ai partecipanti in guisa tale da poter verificare se la volontà dei condomini si sia manifestata in maniera corretta e non diversa rispetto al tema proposto per la trattazione in sede di convocazione.>>.
Nel caso di specie, tuttavia, <<deve ritenersi che la delibera impugnata abbia deciso su di un argomento: 'apposizione nell'ascensore di una chiave d'uso' diverso da quello posto all'ordine del giorno: 'regolamentazione uso posti auto'. … l'argomento posto all'o.d.g. aveva oggetto all'evidenza differente argomento (la regolamentazione di diverso bene comune: i posti auto). E non può affermarsi che nulla ha deliberato l'assemblea perché quest'ultima ha dato tout court mandato all'amministratore di provvedere mentre la riserva di un parere legale preventivo è frutto solo della volontà di quest'ultimo all'evidenza di 'cautelarsi' prima di dare esecuzione al deliberato.>>.
In definitiva, quindi, la delibera viene annullata in relazione al punto contestato, con compensazione delle spese di lite tra le parti.