Comunione, l’assemblea va convocata per tempo: un solo giorno non basta

Nell’ambito della comunione, cioè della contitolarità di un diritto reale (come accade, per esempio, quando più persone ereditano beni immobili e non li dividono subito), ciascun comunista ha diritto di concorrere all’amministrazione dei beni comuni e le decisioni sono assunte a maggioranza dei comproprietari. Le regole sono quindi ben diverse e assai più generiche che per il condominio.

L’articolo 1105 del Codice civile precisa che le deliberazioni sono valide se tutti i comproprietari sono stati preventivamente informati dell’oggetto della decisione.. Ma non parla di modalità e termini dell’informativa preventiva né di avvisi di convocazione.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 20212 pubblicata il 23 ottobre 2018, ha dettato alcune regole , precisando che «la disposizione di cui all’articolo 1105 che non prevede un termine di convocazione ma demanda al giudice la valutazione della congruità del termine in concreto concesso».

Si tratta di un principio conforme al costante orientamento della Cassazione ma con alcune importanti precisazioni in più: il Tribunale ha infatti escluso che, in tema di termini e modalità di convocazione dell’assemblea della comunione, si possano applicare le modalità dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile relative all’assemblea condominiale, trattandosi di «norma speciale» rispetto a quelle dettate sulla comunione.

Affermati questi principi, il Tribunale si è posto il problema dell’individuazione di un criterio alla stregua del quale valutare la congruità del termine di preavviso e lo ha individuato nella «comune esperienza» relativa alla necessità di prepararsi sulle materie da deliberare e di reperire eventualmente un delegato. Così, ha ritenuto che il preavviso di un solo giorno libero (con esclusione quindi dei giorni del ricevimento e di quello dell’assemblea), non fosse sufficiente. E ritenuto invalida la convocazione dell’assemblea oggetto delle lite.

Non solo: per il Tribunale di Roma la sostituzione di una delibera impugnata con un’altra, avente il medesimo oggetto, non solo fa cessare la materia del contendere sulla prima delibera, ma comporta anche la necessità di un’ulteriore impugnazione anche se la seconda delibera ha gli stessi vizi della prima. Insomma, ogni delibera (di comunione o anche condominiale) è un’autonoma manifestazione di volontà la cui validità ed efficacia deve essere specificamente contestata.