Condominio

La palestra in condominio

di Anna Nicola

Ci si interroga se le palestre possono essere istituite da un condomino nel proprio stabile o se possano essere proibite dal regolamento di condominio o da altre disposizioni
Certamente il singolo non può adibire le parti comuni a detto esercizio in quanto se così operasse non permetterebbe il pari diritto d'uso del bene condominiale di cui all'art. 1102 c.c. La domanda può allora riguardare il singolo immobile del condomino
Spesso i regolamenti di condominio sanciscono divieti e/o limitazioni di certe attività allo specifico scopo di evitare disturbo della quiete e del riposo delle persone che abitano nell'edificio. Spesso queste attività importano un assiduo e importante transito di terzi. Poiché le clausole che vietano/limitano certe attività pongono vincoli ai diritti in condominio in capo al singolo, per essere efficaci hanno bisogno dell'unanimità dei consensi dei condomini. Si tratta delle cosiddetto clausole contrattuali del regolamento. Esse possono essere formate sia in sede di prima vendita di alloggio del condominio, sulla cui base l'edificio assume la natura condominiale, contratto di compravendita trascritto nei registri immobiliari, clausola ripetuta in tutti i successivi contratti di compravendita di alloggi nel medesimo stabile. La clausola in oggetto può anche essere formata in sede di assemblea totalitaria con l'espressione del consenso unanime. Questa seconda ipotesi è meno ricorrente.
Ai fini della valenza dei successori dei primi acquirenti, occorre che queste clausole siano opponibili ai terzi, quindi devono essere state trascritte o richiamate nei singoli atti di acquisto.
<< …I divieti e le limitazioni [inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini] possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare)>> (Cass. 18 settembre 2009, n. 20237)
Il regolamento di condominio, nelle materie di cui all'art. 1135 c.c., riguardanti uso e modalità di godimento delle parti comuni, ripartizione spese e decoro, può essere assunto con maggioranza assembleare. L'assemblea, tuttavia, non può statuire, con questa stessa modalità, intorno ai diritti soggettivi dei condomini, limitandone il godimento delle parti comuni a vantaggio solo di uno o più di essi, sempreché non vi sia il consenso unanime dei condomini (Cass., n. 21287/2004).
Le clausole regolamentari possono anche porre divieti e limiti al godimento dei beni esclusivi più estesi di quanto non sancisca il codice, con l'obbligo del condomino di adeguarsi alla norma regolamentare in via immediata e diretta, stante il disposto dell'art. 1372 c.c., per cui il contratto ha forza di legge tra le parti (Cass., n. 1195/92; n. 49/92; n. 4554/86; n. 5241/78).
Se ne deduce che il condomino che volesse dare una particolare destinazione d'uso al locale di sua esclusiva proprietà (anche mediatamente, attraverso locazione), poiché limita o condiziona le facoltà inerenti al godimento della cosa comune, non potrà avvalersi di una delibera assembleare adottata a maggioranza ex art 1138 c.c., ma dovrà munirsi di un titolo contrattuale con i requisiti di forma e sostanza atti a modificare le pattuizioni precedenti.
In tale ultimo caso, la destinazione d'uso di attività commerciali le cui immissioni sonore rientrino nei limiti di tollerabilità, non può essere osteggiata dal regolamento condominiale che non statuisca espressamente in tal senso, limitandosi a stabilire un divieto generico di attività lesive del decoro e della tranquillità dell'edificio, vieppiù in assenza di accettazione per iscritto della delibera assembleare in proposito, come nel caso di specie (Cass. 18 settembre 2009, n. 20237; Cass. n. 22892/2013)
In conclusione, se non vi è una clausola regolamentare opponibile al condomino, questi può istituire l'attività di pilates nella propria unità immobiliare semprechè rispetti il limite di tollerabilità delle immissioni di cui all'art. 844 c.c. e che non violi il diritto alla quiete e riposo degli altri abitanti dell'edificio

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