Se l’amministratore è in cantiere i lavori extra sono commissionati in regola

La presenza in cantiere dell'amministratore e la contabilità dei lavori legittimano i lavori “extra”.
Spesso succede che, in sede di esecuzione dei lavori di manutenzione, ordinaria o straordinaria, nasca l'esigenza per il condominio di far eseguire dei lavori aggiuntivi.
Altrettanto frequentemente per l'esecuzione dei lavori aggiuntivi l'accordo tra i condòmini avviene in maniera tacita, magari con delega comunicata oralmente all'amministratore e, pertanto, senza il necessario passaggio in sede assembleare per la relativa deliberazione autorizzativa.
Quindi, qualora tali lavori “extra” venissero effettivamente realizzati dall'impresa appaltatrice ma, successivamente, contestati dal condominio, perché ritenuti non regolarmente commissionati, vi è da chiedersi se legittima risulterebbe la richiesta di pagamento avanzata dall'impresa esecutrice.
La risposta al quesito viene fornita dal Tribunale di Milano, nella sentenza depositata il 17 ottobre 2018.
Il Tribunale meneghino, infatti, ritiene regolarmente concordati i lavori aggiuntivi effettuati dall'impresa appaltatrice, fondando tale assunto sul contegno tenuto dalle parti in sede di esecuzione dei lavori di manutenzione.
In particolare, ritiene raggiunta la prova in relazione all'effettiva commissione di tali lavori supplementari, dalla presenza personale in cantiere dell'amministratore e del direttore dei lavori, incaricato dal condominio per verificare la congruità dei costi paventati e la contabilità dei lavori nonché il prospetto riepilogativo dei spese per le opere extra, i quali nulla ebbero da eccepire in sede di esecuzione di tali lavori.
Sul punto il contratto d'appalto stipulato tra il condominio committente e l'impresa edile appaltatrice, pur nella sua genericità, in relazione alle «varianti e opere aggiuntive» richieste dal committente secondo opportunità ovvero ritenute necessarie dal direttore dei lavori, non richiedeva alcuna espressa autorizzazione del condominio, ritenendo invece sufficienti le indicazioni fornite in proposito dal medesimo direttore dei lavori. e, pertanto, la convalida degli stessi pur senza forma scritta.
Evenienze quest'ultime, che corroborano la tesi relativa all'esistenza di un accordo per la realizzazione dei lavori extra.
La vicenda in questione si origina dall'atto di citazione ad istanza del condominio, proposto in opposizione al decreto ingiuntivo emesso ad istanza dell'impresa appaltatrice dei lavori, con il quale la stessa chiedeva il pagamento delle fatture relative ad alcuni lavori aggiuntivi commissionati dal medesimo condominio.
In sede di opposizione il condominio, tra le altre cose, deduceva la mancata approvazione da parte assembleare delle opere extra contratto oggetto delle fatture azionate in sede monitoria.
Resisteva in giudizio la ditta appaltatrice, affermando come tali opere aggiuntive - indicate nelle fatture poste a base del decreto ingiuntivo - risultavano debitamente richiamate nella contabilità lavori approvata dalla direzione lavori e rispetto alle quali il condominio non aveva mai sollevato alcuna contestazione.
Esaurita la fase istruttoria con l'acquisizione di ulteriore documentazione e l'escussione di alcuni testimoni, il Tribunale di Milano rigettava l'opposizione a decreto ingiuntivo e condannava il condominio al pagamento delle spese di giudizio.
Nel motivare l'anzidetta decisione la Corte meneghina dava atto dell'esistenza di documenti inerenti la contabilità dei lavori extra e di un contratto d'appalto sottoscritto dalle parti in causa, nel quale, all'art. 3, in merito alle <<varianti e opere aggiuntive>>, veniva operata la distinzione tra quelle ritenute necessarie dall'appaltatore e quelle dal committente secondo le proprie necessità.
A tal riguardo evidenzia che, il predetto art. 3 stabilisce come «per eventuali opere in aggiunta e/o variante a quelle riportate in Descrizione dei Lavori, che si rendessero necessarie durante l'esecuzione dei lavori, l'Appaltatore dovrà segnalare al direttore dei lavori la necessità, il quale avrà l'obbligo di darne giudizio nel più breve tempo possibile per quanto riguarda la reale necessità d'esecuzione», mentre per le varianti e opere aggiuntive richieste dal committente che «il Committente si riserva la facoltà di apportare al progetto, anche in sede esecutiva, tramite il direttore dei lavori tutte le varianti e/o aggiunte che riterrà opportune».
Da ciò, arguisce il Tribunale, «per l'esecuzione di opere ritenute necessarie dall'appaltatore, sia per quelle chieste dal Condominio, non è richiesta l'espressa autorizzazione del Condominio, risultando in tal senso sufficienti le indicazioni provenienti dal direttore dei lavori».
Pertanto, per tali opere aggiuntive, «non è espressamente indicata la forma scritta o la necessità di una delibera dell'assemblea di Condominio -, non può escludersi che la convalida possa provenire anche dal direttore dei lavori e in qualsiasi forma».
Continua sostenendo come, ad avvalorare la convalida tacita di detti lavori extra, giungono anche le deposizioni testimoniali e, comunque, il contegno tenuto dall'amministratore e dallo stesso direttore dei lavori nel corso della realizzazione delle opere aggiuntive.
Infatti, il direttore dei lavori, sentito come testimone, riferisce che «i lavori che sono elencati nel cap. 8 sono tutti lavori extra contratto che effettivamente sono stati fatti dall'impresa … quando (l'amministratore C.) veniva in cantiere e vedeva le opere eseguite, non le contestava … confermo che tutti i lavori elencati sono stati eseguiti. Alcuni di questi lavori sono stati discussi da me con C. direttamente in cantiere … in particolare ho discusso con C. in cantiere tutti i lavori della parte di via C. ed avevo concordato con C. di fare quelle opere».
In definitiva, quindi «il prospetto riepilogativo dei costi relativi alle opere extra e in variante sempre redatto da E., con la conseguenza che i costi in essi contenuti, anche in assenza di contestazione da parte del Condominio, devono ritenersi concordati».
Pertanto, come detto, l'opposizione spiegata dal condominio viene rigettata, con condanna dello stesso al pagamento dei lavori eseguiti nonché alle spese di lite.