Condominio

L’avanzo di cassa nel rendiconto condominiale

di Anna Nicola

Il rendiconto contabile del condominio contiene le voci di entrata e di uscita, trattandosi di un elaborato che rappresenta i flussi di cassa che hanno riguardato le risorse del condominio nel periodo di esercizio finanziario di riferimento. E' un documento elaborato esclusivamente per principio di cassa, prendendo come dato di partenza il saldo di cassa di inizio esercizio o meglio di chiusura dell'esercizio precedente. La differenza tra i due totalizzatori determinerà l'avanzo o il disavanzo di cassa di fine esercizio. L'avanzo o il disavanzo di cassa alla data di fine esercizio corrisponde alla reale disponibilità finanziaria del condominio a quella data.
L'avanzo di cassa si qualifica in termini di entrate nel bilancio del condominio mentre il disavanzo di cassa nelle uscite.
«A mente dell'art. 1713 c.c. il mandatario ha l'obbligo, cessato l'incarico, di rimettere al mandante 'tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato'. Il novellato art. 1129 comma 14 c.c. dispone espressamente che, per quanto non disciplinato (con riguardo, per quanto qui rileva, al contratto fra condomìnio ed amministratore) dalle norme di cui agli artt. 1129 e ss c.c., si applicano le disposizioni di cui al mandato. Donde, fra gli obblighi dell'amministratore, vi è quello di restituire le somme di danaro appartenenti al condominio, ricevute nel corso del mandato, nonché quello di non utilizzare i fondi ricevuti per fini estranei all'interesse comune. … Pertanto deve tenersi in cale il rendiconto globale di cassa (al riguardo mette conto di affermare che il bilancio per essere veridico deve essere di cassa: Cass. 10153/11) come rappresentato con precisione nel prospetto sub b nel secondo elaborato (v. pagg. 40 e 41) dal quale emerge, in esito all'esame della sola documentazione contabile posta all'esame di questo giudicante, alla conclusione del mandato un avanzo di cassa pari solo ad Euro 8056,67. Donde il convenuto deve essere condannato alla restituzione della somma indebitamente trattenuta all'esito del rapporto di mandato, pari ad Euro 8056,67 con gli interessi legali dalla domanda al saldo. Addebito fondato sulla presunzione che detta somma sarebbe stata sottratta dall'amministratore in quanto soggetto che deteneva il danaro del Condominio mandante. Non possono, invece, essere riconosciuti gli ulteriori importi chiesti a tale titolo mancando, per quanto sopra detto, valido riscontro documentale in atti (il cui onere di produzione incombeva al Condominio creditore)…» (Trib. Roma 15 maggio 2018)
Nel caso di residuo attivo, organo di decisione è l'assemblea del condominio
Infatti l'art. 1135, primo comma n. 3, c.c. specifica che l'assemblea provvede all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione.
Pur essendo vero che i singoli importi che compongono il residuo attivo sono direttamente riferibili al singolo condomino che l'ha maturato, si suole affermare che la norma appena succitata permette all'assemblea di decidere in merito alla destinazione dei residui attivi. (cfr. Trib. Milano 5 febbraio 2013 e Cass. 7 luglio 1999 n. 7067)
Ciò significa che il saldo è e rimane riferibile al singolo condomino – in quanto l'assemblea non potrebbe deliberare la distrazione di un importo maturato da un condomino a vantaggio di un altro– ma l'assemblea può decidere in merito alla sua destinazione.
Qualora l'assise nulla statuisse in merito, si può concludere che il singolo può domandarne la restituzione.
L'amministratore può domandare che vengano stanziati fondi per la manutenzione straordinaria. La disciplina è differente a seconda che gli interventi siano stati dettati dall'urgenza o non abbiano avuto questa caratteristica
«In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente».(Cass. n. 4332/1987).
Di conseguenza, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. 6557/2010).>> (Cass. 2 febbraio 2017, n. 2807)

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