Condominio

Quando l’assemblea «eccede» i suoi poteri

di Anna Nicola

L'eccesso di potere è un vizio di legittimità tipico dell'atto amministrativo, che si concretizza quando un organo della Pubblica amministrazione esercita il potere in modo scorretto ad esempio per fini diversi da quelli istituzionali o invadendo la sfera di azione di altri soggetti.
Ad es. si ha eccesso di potere se un Governo decida di sciogliere un consiglio comunale asserendo reiterate violazioni di legge, ma in realtà agisce per motivi prettamente politici.
A stretto rigore, l'eccesso di potere è una nozione propria del diritto pubblico e non del diritto civile del condominio; non vi è una norma in ambito condominiale che sancisca l'eccesso di potere, avendo avuto nascita in sede giurisprudenziale e dottrinale.
Per approcciarci all'eccesso di potere dell'assemblea in condominio, occorre fare riferimento all'art. 1135 c.c., disposizione che statuisce quali siano i suoi compiti nonché, sul versante opposto, all'art. 1137 c.c., norma che delinea i rimedi contro le delibere viziate
Nello specifico l'art. 1137, comma 2, c.c., che ammette il ricorso <<contro le deliberazioni contrarie alla legge od al regolamento di condominio>>, in via implicita impone all'assemblea dei condòmini di esercitare il proprio potere deliberativo senza oltrepassare i limiti imposti dalla legge e dal regolamento condominiale.
Ai sensi degli artt. 1135 e 1137 c.c., la delibera condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore <<può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni dimera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera>> (Cass. n. 3747 del 20/04/1994).
Se ne desume che il controllo del giudice sulla delibera condominiale non può riguardare il merito della decisione, cioè le ragioni dell'autonomia privata che l'hanno determinata, ma deve limitarsi al c.d. “controllo di legittimità” della stessa deliberazione, con preclusione dell'esame delle ragioni di opportunità e di convenienza della stessa decisione.
In un solo caso il giudice può sindacare sul contenuto di convenienza e di opportunità della decisione e cioè quando l'assemblea abbia deliberato con “eccesso di potere” (Ex multis: Cass. 3177/78; Cass. 6853/2001; Cass. 10754/2011).
La delibera dell'assemblea di condominio adottata in conformità alla legge può essere annullata per eccesso di potere, quando cioè risulti essere stata ingiusta e organizzata in modo fraudolento dalla maggioranza dei condòmini per perseguire lo scopo intenzionalmente lesivo degli interessi dei condòmini dissenzienti o assenti.
Nello specifico <<il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante>> (Cass. n. 5889/2001; Cass. n. 19457/2005).
Per esempio si è parlato di eccesso di potere in condominio nel caso di approvazione di un rendiconto non veritiero in relazione alla posizione debitoria del condominio (Cass. n. 731 del 27/01/1988) oppure nel caso in cui sia stata adottata la delibera senza la doverosa informazione in merito al suo oggetto, perché concernente un argomento non indicato nell'ordine del giorno (Trib. di Padova sentenza 2521 del 12 ottobre 2005).
E' stato ritenuto di eccesso di potere la delibera che nomini amministratore del condominio la moglie di quello precedentemente revocato dal Tribunale (Trib. di Lecco, 13 giugno 2014).
In ogni caso <<grava su chi impugna la delibera l'onere di fornire la dimostrazione dell'effettiva sussistenza dell'abuso e dell'eccesso di potere>> (Cass. sez. lav. 6361/2003).

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