Il Condominio

Dal 2019 gli agenti immobiliari potranno amministrare condomini?

di Francesco Schena

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La 14^ commissione del Senato, che si occupa delle Politiche dell'Unione Europea, sta licenziando il disegno di legge n. 882 in tema di “Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea” (Legge europea 2018).
L'art. 2 del DDL detta disposizioni in materia di professione di agente d'affari in mediazione a seguito della procedura di infrazione n. 2018/2175 e prevede che “L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni e servizi afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione.”
La seduta di giovedì 22 novembre 2018, ha approvato l'emendamento 2.3 (testo 3) che ha soppresso la parola “servizi” ed ha aggiunto ulteriori incompatibilità dell'esercizio dell'attività di mediazione con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.
In buona sostanza, si tratta di una ridefinizione dei regimi di incompatibilità che da una parte libera il campo dei “servizi” e, dall'altra, chiude ulteriormente ai dipendenti, pubblici e privati, e alle professioni intellettuali del medesimo settore merceologico, ovvero, quello degli immobili per il caso dell'agente immobiliare.
Nello specifico, l'ipotesi è quella di consentire agli agenti immobiliari di erogare alla propria clientela tutta una serie di servizi legati comunque alla gestione di un immobile come, ad esempio, il coordinamento di tutta la fase degli affitti brevi, compresa la cura di tutte quelle attività collegate come la pulizia degli immobili, l'accoglienza del conduttore ecc.
Non sarà consentito, invece, agli architetti, agli ingegneri o ai geometri che operano nel campo degli immobili svolgere la professione di agente immobiliare, così come per gli altri professionisti che svolgono l'attività di valutatore immobiliare.
Inoltre, l'emendamento approvato, prevede l'incompatibilità con l'esercizio di qualsiasi professione intellettuale in situazioni di conflitto di interesse.
A questo punto, una domanda va posta: potrà l'agente immobiliare svolgere anche l'attività di amministratore di condominio? In tempi passati, il Ministero dello Sviluppo Economico, dopo precedenti pareri contrastanti e certamente non chiarificatori, ha avuto modo di esprimere al riguardo la propria contrarietà nel caso in cui l'attività di amministratore di condominio fosse svolta in via imprenditoriale e comunque non occasionale.
Oggi, la possibile approvazione in via definitiva del DDL n. 882, renderebbe il quesito nuovamente attuale alla luce proprio dell'emendamento 2.3 (testo 3), e la risposta potrebbe non risultare affatto semplice.
L'abolizione della parola “servizi” dalla prima scrittura dell'articolo 2 del DDL - che punta a modificare il comma 3 dell'articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 - certamente apre ai servizi “puri” e le ulteriori incompatibilità si rivolgono all'esercizio delle professioni intellettuali. Pertanto, a questo punto, per rispondere alla prima domanda, occorre porsi una seconda: l'amministratore di condominio coincide con un imprenditore che eroga servizi, con l'esercizio di una professione intellettuale o con nulla di tutto ciò?
A parere di chi scrive, svolgere l'attività di amministrazioni condominiali in forma di lavoro autonomo non significa erogare servizi ma, sicuramente, prestare un'opera intellettuale nell'ambito di un contratto di mandato e sia il nuovo articolo 71-bis d.a.c.c. che il D.M. n. 140/2014 non possono che avallare la natura intellettuale dell'opera, non fosse altro per i requisiti “professionali” richiesti e la formazione “professionale” imposta, sia iniziale che di aggiornamento periodico. L'articolo 2229 c.c., poi, stabilisce come spetti alla legge determinare quali siano le professioni intellettuali il cui esercizio è da subordinare all'iscrizione in appositi albi o elenchi con la conseguenza, dunque, che non occorre l'esistenza di un albo o un elenco per qualificare una professione come “intellettuale”.
Ma non solo. Amministrare un dato condominio e gestire la vendita di un immobile ivi collocato, potrebbe, chiaramente, determinare una situazione di conflitto di interessi ancorché da valutare di caso in caso. Pensiamo al caso dei taciuti debiti pregressi del venditore o alle mancate attivazioni delle esecuzioni per il recupero dei crediti condominiali nelle vesti di amministratore verso il venditore nonostante il sopraggiungere dei tempi di legge per il motivo, magari, di non deteriorare il secondo rapporto di mandato.
Per tornare, dunque, alla domanda iniziale, potrà l'agente immobiliare svolgere anche l'attività di amministratore di condominio? Le mie conclusioni sono in senso negativo non potendosi negare la natura intellettuale di medesimo settore merceologico della professione di amministratore, a cui vanno aggiunti anche i possibili conflitti di interesse nello svolgere simultaneamente le due professioni.
Probabilmente in molti giudicheranno la mia interpretazione come restrittiva ma è sicuramente fin troppo estensiva l'interpretazione contraria che vorrebbe consentire agli agenti immobiliari l'esercizio della professione di amministratore di condominio.
Da ultimo, ma non per scarsa rilevanza, è opportuno ricordare come il raggruppamento Istat delle professioni posizioni quella dell'amministratore di condominio nel terzo grande gruppo delle “Professioni Tecniche”, come professione nell'organizzazione e amministrazione, categoria “Contabili e assimilate”, al codice 3.3.1.2.3.


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