Amministratore uscente, due vie per ottenere il credito

L’amministratore di condominio può indifferentemente citare in giudizio il condominio o i singoli proprietari morosi per ottenere il pagamento delle spese da lui anticipate per lo stabile nel corso del mandato. All’esito del giudizio avrà un titolo giudiziario che potrà mettere in esecuzione avverso i singoli condòmini per la quota di rispettiva competenza, in ragione del vigente principio di parziarietà interna del debito condominiale.

Questi i principi ribaditi dalla Cassazione con la sentenza 27363/2018.

Il caso prendeva le mosse quando un amministratore faceva causa al condominio che gli aveva appena revocato il mandato, domandando il pagamento di alcune somme che aveva anticipato per il palazzo nel corso della gestione.

Il condominio negava gli addebiti in quanto tale somma, a eccezione di una piccola parte, sarebbe stata interamente dovuta al mancato pagamento degli oneri da parte di una singola condomina e – in ragione di ciò – lei sola sarebbe stata giusta legittimata passiva dell’azione giudiziale di recupero del credito.

Dopo alterne vicende, la Corte d’Appello riteneva accertata la natura parziaria e divisibile dell’obbligazione condominiale e quindi solamente la condomina morosa era considerata responsabile per il debito oggetto di causa.

L’amministratore di condominio agiva quindi in Cassazione chiedendo la riforma della sentenza di appello per una non corretta applicazione dell’articolo 1134 del Codice Civile. Tale norma afferma che «Se più sono i debitori o i creditori di una prestazione divisibile e la obbligazione non è solidale, ciascuno dei creditori non può domandare il soddisfacimento del credito che per la sua parte, e ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte».

A detta dell’amministratore, infatti, anche ammesso e non concesso che l’obbligazione in oggetto fosse divisibile, ciò non avrebbe comportato il venire meno del potere di rappresentanza dello stesso amministratore rispetto allo stabile, che ne giustifica la chiamata in causa per un debito di carattere condominiale a prescindere da chi abbia mancato il pagamento della propria quota di spese e quindi cagionato il debito.

La Cassazione, con la sentenza 27363/2018, accoglieva detto motivo di ricorso affermando che «l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore […] sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore».

In conclusione, quindi, la Cassazione non mette in dubbio il carattere parziario dell’obbligazione condominiale ma sottolinea che l’amministratore ha il diritto di chiamare in causa il condominio anche per il debito contratto dallo stesso per il mancato pagamento di uno solo dei proprietari che lo compongono. La parziarietà, infatti, vale come regola di imputazione interna del condominio e condiziona le modalità di esecuzione del titolo con l’esito che, indifferentemente dal fatto che l’amministratore abbia ottenuto il titolo verso il condominio o agendo verso il singolo condomino inadempiente, dovrà mettere in esecuzione la sentenza avendo riguardo delle singole quote millesimali dei debitori (e iniziando dai condomini morosi).