Condominio

Sopraelevazione, guida alla casistica

di Anna Nicola

Il diritto di sopraelevare spetta al condomino proprietario dell'alloggio sito all'ultimo piano dell'edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c. Non risulta essere necessario ottenere alcun consenso da parte degli altri condomini.
In base all'art. 1127 del c.c., che regola la costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio, si ha che: «Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti».
Da questa disposizione si ricava che i limiti al diritto di sopraelevazione concernono:
• il profilo statico dell'edificio
• l'aspetto architettonico dell'edificio
• la notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti
Se non è necessario il consenso degli altri condomini per la sopraelevazione della porzione di piano, occorre tuttavia che il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare provveda a corrispondere un'indennità agli altri condomini.
L'indennità è pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, detratto l'importo della quota a lui spettante. Essa deve essere attualizzata al momento della realizzazione dell'intervento
In tema si è espresso il TAR Trento con la decisione 45/2017 del 6 febbraio 2017, affermando i seguenti principi: <<Il diritto di sopraelevare (art. 1127 cod. civ.) spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, o al proprietario esclusivo del lastrico solare, e non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini. Peraltro, l'art. 1120 cod. civ. trova unicamente applicazione alle innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo, ovvero al maggior rendimento, delle cose comuni, regolando le questioni relative alle maggioranze necessarie per la loro approvazione, ma non disciplina affatto il diritto di sopraelevare (cfr. Cass. 15504/2000);
2.2. Tale diritto, ricomprendente sia l'esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie (cfr. Cass. 2865/2008), spetta - ove l'ultimo piano appartenga pro diviso a più proprietari - a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa (cfr. Cass. 4258/2006);
2.3. I limiti al diritto di sopraelevazione, previsti nel secondo e terzo comma dell'art. 1127 cod. civ., assumono carattere assoluto solo per quanto concerne il profilo statico (nella fattispecie non in discussione) dell'edificio, residuando la possibilità di eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (cfr. Cass. 2708/1996), in ordine alle quali, tuttavia, le controversie ricadono nella giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di questioni prettamente civilistiche (cfr. Cass. SU, 1552/1986; Cons. di Stato, 7539/2003), senza compromissioni nella sede amministrativa, ove il rilascio del titolo abilitativo edilizio deve ritenersi conseguibile, nella materia in esame, fatti salvi i diritti dei terzi (cfr. Tar Calabria Catanzaro 1749/2015).>>
Per le opere di sopraelevazione in genere occorre conseguire il cd. Permesso di costruire o la “DIA” (Dichiarazione di Inizio Attività) a seconda di quanto disposto dai regolamenti comunali; questi interventi sono sottoposti anche alla disciplina prevista dal DPR 380/2001 che comporta la verifica dell'idoneità della struttura esistente a sostenere il nuovo carico, e al DM 14 gennaio 2008 che prevede la valutazione della sicurezza e, quando necessario, l'adeguamento sismico dell'intera struttura esistente, qualunque sia la tipologia prevista per la costruzione dell'opera in sopraelevazione.
La Corte di Cassazione con la sentenza 23256/2016 ha stabilito che <<le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso>>. Il divieto di sopraelevazione <<…debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non permettano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica>>.
Grazie alla sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano accresce, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio atteso che, ai sensi dell'art. 1118, 1° comma, c.c., essendo il diritto stesso proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, tale valore viene aumentato per effetto della sopraelevazione. (Cass. 12880/2005).
Infine, qualora l'ultimo piano dell'edificio appartenga in misura divisa a più condomini, la parziarietà del diritto implica che ciascuno proprietario può sopraelevare solo nella colonna d'aria soprastante la porzione di proprietà esclusiva – salvo danni all'estetica dell'edificio e in generale nel rispetto delle norme codicistiche – senza che sia necessaria la contemporanea sopraelevazione, da parte degli altri proprietari, delle rispettive porzioni (Cass. 4258/2005).

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