Spese giudiziarie e subentro di un nuovo condòmino

L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che “Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”. Nel caso di specie, poiché il trasferimento della proprietà è avvenuto nel novembre 2017, in virtù del vincolo di solidarietà di cui all'art. 63 appena citato, l'acquirente è tenuto a rispondere per i debiti relativi al 2017 e al 2016. Resta fermo che l'acquirente potrà rivalersi verso il reale titolare dell'obbligazione per quanto pagato ma a quest'ultimo effettivamente addebitabile. In un caso concernente le spese inerenti l'esecuzione di lavori resisi necessari a causa di un danno occorso quando il proprietario era ancora il venditore, la Corte di Cassazione, sconfessando l'orientamento che pretendeva di attribuire l'obbligo a colui che ha la qualità di condomino nel momento in cui si rende necessario provvedervi (Cass. n. 6323/03), con la sentenza n. 15309 del 12 luglio 2011, ha ritenuto che il reale titolare dell'obbligazione fosse proprio il venditore. Ciò perché “la maturazione dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali – in caso di alienazione dell'immobile di proprietà singola – incide sulla identificazione del soggetto obbligato in maniera differente a seconda che si tratti di spese per l'utilizzo dei servizi comuni – valendo allora il mero riferimento del periodo di concreta erogazione prima della cessione – o piuttosto si verta in materia di spese manutentive: in quest'ultimo caso invero l'accertamento stesso dell'emergenza emendativa di danni a terzi determina l'insorgenza dell'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini e pone l'eventuale successiva approvazione delle relative spese in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna, rispetto alla già compiuta identificazione della persona dell'obbligato”(Cass. 12 luglio 2011 n. 15309). Si ritiene dunque che l'obbligazione sia imputabile a colui che era condomino all'epoca dell'insorgenza del fatto, fermo restando che il condominio può chiamare in causa, solidalmente, entrambi i soggetti (venditore ed acquirente) in base all'art. 63.