Non si parcheggia sull’area che il costruttore si è riservato

Vietato posteggiare attorno allo stabile condominiale, su area appartenente al costruttore, se la destinazione a parcheggio non è prevista dal provvedimento abilitativo all'edificazione. Lo afferma la Corte di cassazione con ordinanza n. 26625 del 22 ottobre 2018 (relatore Lombardo).
Apre la lite la decisione del proprietario di un appartamento di reclamare – citando in causa i costruttori/venditori – il diritto di uso a parcheggio sulla porzione di terreno dei convenuti che circonda il fabbricato, vista la nullità della clausola del contratto di compravendita con la quale gli impresari si erano riservati la proprietà di quelle aree. Il tribunale accoglie la domanda ma la Corte di appello ribalta le sorti della questione e boccia le pretese avanzate. La licenza edilizia, spiega, non contemplava che le aree intorno al palazzo fossero destinate alla sosta dei veicoli. Ma l'uomo propone ricorso: l'eccezione sollevata dalla controparte circa la mancata previsione degli spazi a posteggio, precisa, era del tutto nuova e quindi non proponibile per la prima volta in appello. Inoltre, l'uso del parcheggio era stato negato senza considerare che i lavori di costruzione dello stabile erano iniziati dopo l'entrata in vigore dell'articolo 41 sexies della legge urbanistica 1150/1942 – ove si dispone una riserva di parcheggio per le nuove costruzioni – e che l'area, comunque preesistente, era stata sempre usata dai condomini per lasciare le loro auto.
Ricostruzione bocciata sotto ogni profilo. Intanto, premettono i giudici, quella indicata dal ricorrente non era una vera e propria eccezione ma uno dei fatti costitutivi del diritto vantato, che la controparte ha sempre facoltà di contestare nel corso del processo. La concessione edilizia, poi, veniva sì rilasciata in coincidenza dell'entrata in vigore della legge 765/1967 (che sanciva la riserva di posteggio innestando nel corpo della legge urbanistica l'articolo 41 sexies) ma si basava su un progetto redatto e su dei pareri rilasciati diverso tempo prima. E, in ogni caso, non faceva alcun cenno ad apposite aree destinate a parcheggio per cui erano irrilevanti sia la data di inizio dei lavori, che la sussistenza di aree potenzialmente idonee ad essere destinate a parcheggio che, infine, il loro effettivo utilizzo a tale scopo.
Peraltro, aggiunge la Corte di cassazione, l'articolo 41 sexies «opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l'osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l'accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione». Di conseguenza, il trasferimento del regime giuridico degli spazi – secondo la destinazione impressa dalla concessione su altre aree idonee a quell'utilizzo – può avvenire soltanto dietro rilascio di una nuova concessione in variante. Ecco che, mancando quel “passaggio”, il giudice non potrà attribuire agli acquirenti di unità immobiliari di edifici realizzati nel vigore della citata norma, il diritto di usare come parcheggio uno spazio, seppur di proprietà del costruttore-venditore, in tutto o in parte diverso da quello destinato a quell'uso secondo la prescrizione della concessione edilizia. Peraltro, se è vero che concreta esistenza di spazi adibiti a posteggio nelle nuove costruzioni è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al loro impiego da parte degli acquirenti delle singole unità – ammessi, altrimenti, ad esser risarciti del danno – è anche vero che il giudice (come ribadito dalla Cassazione civile con recenti pronunce 13210/2017 e 5831/2017) potrà riconoscerlo solo se quella finalità risulti da provvedimenti abilitativi all'edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative. Era corretta, dunque, la scelta del collegio di appello di negare il diritto reale d'uso a posteggio delle aree circostanti lo stabile condominiale, non essendone emersa la specifica destinazione dal provvedimento abilitativo all'edificazione. Di qui, l'inevitabile rigetto del ricorso e la contestuale conferma della pronuncia impugnata.