Condominio

Come ricalcolare le tabelle millesimali nel condominio parziale

di Luca Bridi

Una condomina ha chiamato in causa il proprio condominio ed il relativo amministratore per chiedere il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'esecuzione di ben otto delibere, a suo dire nulle per illiceità dell'oggetto, per vizi relativi alla loro regolare convocazione e per la consequenziale formazione di un deliberato esorbitante dalle proprie attribuzioni: in particolare, l'attrice, proprietaria di alcuni immobili nella sola palazzina “C” del condominio, protestava perché – in assenza di una tabella millesimale specifica per detto fabbricato – i costi a lei addebitati per i lavori straordinari deliberati fossero illegittimi perché calcolati su criteri di riparto errati, in spregio all'articolo 1123 del Codice civile.
In realtà le impugnate opere di manutenzione straordinaria riguardavano solamente la palazzina “C” e quindi, secondo il disposto dell'art. 1123 Codice civile – norma su cui si fonda la fattispecie del condominio parziale – è corretta la previsione che spese ed opere ad essa destinate siano poste ad esclusivo carico di quel gruppo di condomini che solo ne trae utilità; nel caso sottoposto al Giudice del Tribunale di Milano Caterina Spinnler e definito con sentenza n 8279/2018 , certamente siamo in presenza di un condominio parziale che si configura ogni volta che un bene risulti – per obbiettive caratteristiche funzionali o strutturali – destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale essendo esistenti quattro corpi di fabbrica e coinvolgendo le opere di straordinaria amministrazione solo quello dove sono le proprietà dell'attrice: ad ulteriore avallo c'è la presenza di patti speciali allegati al regolamento e richiamati a rogito che prevedono la fattispecie con separata sopportazione delle spese di straordinaria amministrazione.
Conseguenza di ciò è che correttamente alle assemblee condominiali impugnate hanno partecipato i soli proprietari degli immobili ubicati nella palazzina “C”, avendo le delibere oggetto interventi e spese che non interessano l'intero condominio ma solo l'anzidetta palazzina ed il quorum costitutivo e deliberativo essendo stato calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari ed ai condomini ubicati in tale porzione del condominio con spese attribuite a quegli stessi condomini (conformi Cassazione n. 4127/2016 e Cassazione n. 7885/1994); peraltro anche il vizio relativo alla ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 Codice civile è, se mai, causa di annullamento della delibera con conseguente decadenza dell'impugnazione nei trenta giorni successivi alla stessa o alla notifica del relativo verbale e, in assenza di tabelle millesimali parziali, la contestazione circa la correttezza dei valori proporzionali e l'asserita iniquità degli stessi non può incidere sulla validità della relativa delibera (Cassazione n. 8520/2017, Cassazione n. 19651/2017).
In subordine, l'attrice ha anche chiesto al Tribunale la rettifica/modifica delle tabelle millesimali esistenti ai sensi degli articoli 68 e 69 delle disposizioni attuative del codice civile: il Giudice però non può determinarle, modificando i criteri di ripartizione delle spese previsti dal regolamento condominiale ed intervenendo su quanto disposto dal condominio in forza di delibere non impugnate né nulle che quindi rimangono vincolanti per tutti i condomini; inoltre l'ulteriore statuizione volta alla predisposizione di una tabella millesimale ex novo solo per la palazzina dell'attrice è respinta in quanto assorbita dall'incompetenza in materia dell'autorità giudiziaria perché è solo l'assemblea condominiale l'organo deputato all'approvazione delle tabelle.
A parte poi il fatto strettamente processuale dell'inammissibilità della domanda in quanto nuova perché introdotta per la prima volta con la memoria deputata alla mera precisazione delle domande e delle conclusioni già proposte, la sentenza costitutiva di revisione delle tabelle millesimali non ha comunque effetto retroattivo ma vale solo per il futuro e ad ogni modo non è né strumentale né connessa con la domanda diretta alla declaratoria di nullità delle delibere condominiali per erronea ripartizione delle spese essendo priva di ogni incidenza sulla validità delle delibere condominiali impugnate e sulla ripartizione delle spese (conforme Cassazione n. 8344/2017).

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