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Balcone all’ultimo piano senza copertura, chi paga le spese per le infiltrazioni?

di Rffaele Cusmai - Condominio24

La domanda

In un condominio, si trovano tre balconi (privati) semi aggettanti, sovrapposti; tutti muniti di scarichi acqua meteorica, uno per lato, con raccordo su pluviale comune ad uso esclusivo per questo scopo; solo il più alto, risulta scoperto ed esposto alle intemperie. Il problema nasce fra il secondo e terzo piano; la soletta del balcone del terzo piano manifesta macchie da infiltrazione ed efflorescenza di sali. Il proprietario della terrazza al terzo piano provvede alla manutenzione con rimozione localizzata di pavimento e sottofondo, rifacimento del raccordo sul pluviale e relativa impermeabilizzazione, ripristino della pavimentazione. Chi deve pagare queste spese?

Nel caso descritto, il criterio di attribuzione delle spese sostenute dal condomino del terzo piano dipende dalla particolare conformazione architettonico strutturale dei balconi c.d. aggettanti. Secondo la giurisprudenza, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, essi appartengono, in via esclusiva, al proprietario di questa. Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore possono considerarsi beni comuni a tutti i condomini. Ma ciò, soltanto quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576). Dunque, sono da ritenersi a carico del singolo proprietario tutte e le altre spese (rimozione e rifacimento pavimento e sottofondo, raccordi con la canalina pluviale) concernenti la parte aggettante dei balconi, fermo restando che, rispetto ad essi, ogni spesa che possa presentare un'incidenza sul decoro architettonico dello stabile (es. quelli relativi alla soletta della parte aggettante del balcone), deve ritenersi a carico di tutti i condomini secondo i millesimi. In ciò si consideri, tuttavia, che nella sentenza 1784/2007 la Cassazione ha precisato che “la valutazione se determinate parti di un edificio condominiale siano destinate all'esercizio od ornamento dell'edificio va fatta in relazione alle singole fattispecie, mediante l'individuazione della precipua funzione oggettivamente svolta dalle singole parti in rapporto della proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio”. Qualora, quindi, questi ultimi elementi si inseriscano nel prospetto dell'edificio, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole, essi devono considerarsi parti comuni e comuni devono considerarsi le relative spese di mantenimento. Peraltro, alla luce di quanto prospettato, sembra che i balconi in esame siano solo parzialmente aggettanti, con la conseguenza che una parte di essi è incassata nell'edificio. Si ritiene, pertanto, che le spese concernenti tali parti strutturali [(la porzione di soletta incassata quale bene in comproprietà tra il proprietario dell'appartamento del piano superiore (calpestio), e quello del piano inferiore (copertura) (cfr. anche Cass. 17 luglio 2007, n. 15913)], debbano dividersi in parti eguali tra i due condomini “l'uno all'altro sovrastante”, secondo il criterio di cui all'art. 1125.

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