Le «parti» del balcone in un condominio

Non è automatico il criterio che deve essere seguito per la ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione e ristrutturazione dei balconi in condominio.
Il nostro codice civile si interessa a questa tematica principalmente nell'art. 1125 – intitolato Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai- norma che dispone che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Occorre tuttavia notare che i criteri di ripartizione delle spese spesso variano a seconda della parte interessata all'intervento.
Occorre premettere che la funzione del balcone è permettere l'affaccio (prospicere) al proprietario dell'appartamento nel quale insiste e si qualifica come pertinenza dell'alloggio: la sua destinazione è di consentire l'esercizio del diritto di veduta. In ragione di ciò, è parte integrante dell'alloggio e, in alcuni, casi ne costituisce il prolungamento.
I balconi si distinguono in due tipologie principali: i balconi cosiddetti aggettanti e i balconi incassati.
I primi avanzano rispetto al fronte facciata e rappresentano il prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in proprietà esclusiva al proprietario dell'alloggio, non avendo alcuno scopo di sostegno o di copertura dello stabile (Cass. n. 13509 del 27luglio 2012).
La sua soletta –distinguibile in pavimento, struttura della soletta, sottobalcone o c.d. cielino cioè faccia rivolta verso il basso della soletta- è di appartenenza degli appartamenti cui ineriscono. La mancanza di una sua funzione divisoria tra i due piani implica l'insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante.
Da ciò consegue che il proprietario dell'alloggio è tenuto a sopportare in toto le spese relative al pavimento, ad es. costituito da mattonelle, ceramica o gres, ecc.
Lo stesso vale per gli elementi di finitura dell'estradosso delle solette del balcone sovrastante da individuarsi nei “correntini” coevi alla pavimentazione.
Anche le spese della struttura della soletta, quali le travi portanti, l'armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l'isolamento acustico e/o termico, il laterizio speciale, la pignatta ecc. e del sottobalcone salvo che su quest'ultimo non vi siano elementi decorativi che contribuiscono a costituire l'aspetto estetico dello stabile. In questo caso le spese per le decorazioni sono a carico del condominio da ripartirsi in termini millesimali. Questi sono in comproprietà condominiale anche se il balcone è aggettante.
Infine sono da imputarsi direttamente al condomino le spese di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti.
Se i fregi sulla parte inferiore e frontale del balcone sono tali da valere quale parte di decoro architettonico dell'edificio, devono essere considerati parti di proprietà del condominio e in ragione di ciò le conseguenti spese che li concernono sulla base dei millesimi di proprietà (Cass. n. 218 del 05 gennaio 2011).
Osserva la giurisprudenza che i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le tante Cass. 19 maggio 2015, n. 10209; Cass. 30 aprile 2012 n. 6624).
I balconi incassati, invece, non sporgendo rispetto ai muri perimetrali dell'edificio non sono prolungamento dell'alloggio. Per essi si afferma che la soletta dei balconi è prolungamento del solaio stesso e, pertanto, abbia funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.
Il suo sottobalcone è ritenuto al pari dei solai, di conseguenza la spesa relativa deve essere a carico di ciascuno dei proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti in ragione della metà secondo il disposto dell'art. 1125 cod. civ. La sua configurazione è tale da servire nello stesso momento quale sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass., 21 gennaio 2000 n. 637).
Ai sensi dell'art. 1125 c.c., le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
All'interno della tipologia dei cc.dd. balconi incassati vi è il balcone a castello che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all'interno del perimetro esterno dell'edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.
Per esso le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell'edificio.
Volendo riportare il pensiero di alcune decisioni della Suprema Corte, si evidenzia che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono stati considerati beni comuni a tutti, ma solo quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole alcuni componenti del balcone, quali i parapetti, il cornicione o il marcapiano, i frontalini, si inseriscono nel prospetto dell'edificio, il cui decoro e la cui riparazione sono a carico dell'intero condominio ( Cass. 19 settembre 2017, n, 21641)
Sono spese condominiali tutte quelle necessarie a rendere l'edificio “esteticamente gradevole” (Cass. n. 10209/2015).
Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell'intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell'immobile nel quale insistono.
Infatti, i balconi, non svolgendo di regola né funzione di sostegno, né di protezione necessaria all'edificio non possono considerarsi proprietà comune, ma rientrano nella casistica dei beni esclusivi dei singoli condomini in quanto prolungamento dell'unità immobiliare antistante (Corte di Cassazione, n. 218/2011).
Nel caso di lavori condominiali di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. 15 marzo 2017, n. 6652).
I balconi “aggettanti“, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. n. 15913 del 17 luglio 2007; Cass. n. 587 del 12 gennaio 2011 e Cass., 05 gennaio 2011, n. 218).
Infine, non sono parti comuni le ringhiere o le fioriere, salvo se di particolare pregio artistico, i cui costi per la manutenzione rimarranno a carico del proprietario del piano balcone.