Delibera sul consuntivo nel supercondominio

Occorre anzitutto sottolineare che l'articolo 1117 bis del Codice Civile prevede che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il “supercondominio”, situazione di fatto che si verifica quando “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”. Inoltre, secondo la Cassazione, “i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un “supercondominio” quando talune cose […] appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici” (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340). Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari. Occorre aggiungere che quando i partecipanti supercondominio sono complessivamente più di sessanta, come nel caso di specie, l'art. 67 delle disposizioni attuative del codice civile stabilisce “che ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.” In mancanza, all'individuazione del rappresentante provvederà l'autorità giudiziaria. Alla luce delle predette disposizioni non è corretto redigere un unico bilancio e far deliberare i condomini, per singole parti, solo relativamente a quella di competenza di ciascun condominio, risultando tale attività frutto di calcoli che – in mancanza di un'organizzazione adeguata alla condizione di fatto che caratterizza codesto supercondominio - a ben vedere, sono ancora inscindibilmente legati. È dunque necessario che il supercondominio adegui la propria gestione alla disciplina sopravvenuta alla riforma del condominio, prevedendo appunto la nomina di rappresentanti delle singole palazzine condominiali affinché questi partecipino alle distinte assemblee relative alla gestione ordinaria e all'approvazione del relativo bilancio del supercondominio, ferma la necessità di nomina del relativo amministratore. Del resto, secondo la giurisprudenza pacifica e consolidata, per la costituzione del supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.. Venendo più specificamente al quesito sottoposto, nell'avviso di chi scrive non è corretto limitare la convocazione, la discussione e la deliberazione sul bilancio e il pagamento delle relative spese, ai soli condomini interessati. Ove, infatti, non sia avvenuto l'adeguamento organizzativo alla situazione di fatto di supercondominio venutasi a creare (benché obbligatoria, visto il numero dei condomini partecipanti) è necessario convocare tutti i condomini per ogni deliberazione relativa ai beni comuni. Le delibere come approvate devono però ritenersi meramente annullabili non essendo stati convocati tutti gli aventi diritto. Rientrano, infatti, nella categoria residuale dell'annullabilità le delibere prese in assemblee convocate in violazione di legge e adottate con maggioranze non qualificate. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione ( SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806), devono “qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto”.