Il Condominio

Hotel House: dalla Biennale Condominio Bari l’emendamento al Decreto Sicurezza

di Francesco Schena



L'Hotel House di Porto Recanati è noto alle cronache recenti a causa dello straordinario stato di abbandono in cui versa. Da sogno turistico degli anni '70 a piazza di spaccio e delinquenza diffusa, tanto da richiedere l'intervento del Ministro Salvini nei giorni scorsi che ne ha minacciato l'abbattimento.
Il complesso è amministrato con una nomina giudiziale risalente a molti anni fa. Il tema dell'occupazione abusiva del complesso, tanto da ridurre i proprietari residenti a qualche decina, e la condizione di discarica a cielo aperto oltre che di totale insicurezza per l'incolumità di cose e persone è stato oggetto di dibattito alla Biennale Condominio Bari dello scorso 20 ottobre.
La nomina dell'amministratore di condominio da parte dell'Autorità Giudiziaria a mente del primo comma dell'articolo 1129 c.c. esaurisce i suoi effetti allorquando supplisce all'inerzia assembleare senza, tuttavia, risolvere alla radice l'immobilismo da parte dell'assemblea dei condomini nell'adozione dei provvedimenti necessari all'amministrazione e gestione delle parti comuni dell'edificio.
L'assenza di poteri ad hoc per l'amministratore di nomina giudiziale svuota, di fatto, di ogni conclusione il ricorso al Giudice perché limitato alla mera nomina fine a sé stessa. In realtà, le comunità condominiali che faticano a giungere alla nomina di fiducia di un amministratore sovente faticano a deliberare anche sulle minime attività necessarie affinché non si paralizzi la vita di condominio.
Il caso emblematico dell'edificio Hotel House di Porto Recanati svela proprio tutti i limiti della normativa vigente in materia. Una nomina giudiziale che assiste, impotente, all'incuria e al disinteresse dei proprietari con l'assurda conseguenza di dover pure rispondere di responsabilità civili, amministrative e penali.
Il gruppo di Lavoro ARCO, formato dal Presidente Nazionale, dott. Francesco Schena, dall'Avv. Domenico Sarcina e dal dott. Gianluca Tomasino, a soluzione del vuoto normativo esistente, ha proposto un emendamento al Decreto Sicurezza dello scorso 04 ottobre, indirizzato al Ministro Salvini e al Prefetto Rolli di Macerata, consegnandolo nelle mani dell'On.le Anna Rita Tateo in occasione della biennale del condominio di Bari.
L'emendamento prevede la possibilità per l'amministratore di nomina giudiziale di rivolgersi al Giudice affinché gli conferisca poteri ad hoc a tutela della sicurezza pubblica e privata quando l'assemblea non provvede a deliberare le attività necessarie.
Inoltre, prevede che il decreto di nomina stabilisca il compenso del professionista incaricato e il ricorso al Giudice da parte dell'amministratore per l'approvazione dei rendiconti e dei bilanci preventivi con i relativi stati di ripartizione alfine di consentire il regolare svolgimento amministrativo dell'edificio.
L'emendamento offre la risoluzione più coerente possibile con il paradigma normativo vigente garantendo comunque, in prima istanza, l'autonomia della sovranità assembleare e assicurando, soltanto dopo, il necessario dinamismo della gestione di nomina giudiziale al fine di salvaguardare la gestione delle parti comuni nell'interesse non solo della minoranza volenterosa dei partecipanti ma anche nell'interesse dell'incolumità pubblica e privata di cose e persone.
Giova ricordare come la stragrande maggioranza delle amministrazioni giudiziali viva condizioni analoghe a quelle del condominio Hotel House sebbene in dimensioni numericamente non sempre così rilevanti e non sempre con la eco mediatica che meriterebbero.
Questo il testo dell'emendamento proposto.
Nuovo art. 1129-bis c.c.
Al Libro III, Titolo VII, Capo II del codice civile, dopo l'articolo 1129 è inserito il seguente art. 1129-bis c.c.: Incarico di amministratore di nomina giudiziale.
“L'incarico di amministratore, conferito dall'Autorità giudiziaria ai sensi del primo comma dell'art. 1129 c.c., dura in carica un anno e si intende tacitamente rinnovato per periodi di eguale durata fino a quando l'assemblea dei condomini non provvede alla nomina di un amministratore di fiducia potendovi provvedere in ogni tempo.
Il decreto di nomina giudiziale dispone sul compenso annuale che il condominio dovrà corrispondere all'amministratore. L'amministratore di nomina giudiziale può, per comprovati motivi, proporre istanza all'Autorità Giudiziaria affinché autorizzi lo stesso ad adottare tutti i provvedimenti necessari a garantire la sicurezza pubblica e privata.
A pena di nullità la nomina giudiziale di amministratore è subordinata al possesso di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio delle sue funzioni, per un massimale minimo di euro duecentocinquantamila. Nei casi di inerzia da parte dell'assemblea dei condòmini l'autorità giudiziaria, su richiesta dell'amministratore da questa nominato, con decreto motivato provvede:
a)all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini;
b)all'approvazione di un fondo speciale e alla relativa ripartizione tra i condomini occorrente per l'amministrazione e la gestione straordinaria delle parti comuni, per la manutenzione straordinaria degli impianti e per la loro conservazione e messa a norma, assegnando all'amministratore i necessari poteri di attuazione ed esecuzione delle opere;
c)all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e dei rendiconti straordinari previa nomina di un revisore contabile quale consulente tecnico d'ufficio.”
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai casi di nomina giudiziale effettuati ai sensi del quarto comma dell'articolo 1105 c.c.”.
Modifica all'art. 1105 c.c.
“Il quarto comma dell'art. 1105 c.c. è così modificato “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si raggiunge la maggioranza, ovvero se la deliberazione non viene adottata, ciascun partecipante o l'amministratore, può ricorre all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore per i singoli adempimenti richiesti.”
Francesco Schena


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