Si può vendere l’immobile con sanatoria edilizia

Anche oggi è aperto il forum online sui temi della guida Casa 2018 (disponibile da oggi in ebook a 3,90 euro su www.ilsole24ore.com/ebook): i quesiti, invece, vanno inviati sul sito www.ilsole24ore.com/forumcasa2018 sino alle 18 di oggi e troveranno una risposta in tempo reale grazie agli esperti di Notariato (Maurizio Corona, Maria Teresa Ligozzi, Guido de Rosa, Roberta Mori, Valentina e Vincenzo Pappa Monteforte, Mariano Sannino), Agefis (Nicola Forte, Alberto Bonino, Mirco Mion), Anaci (Francesco Burrelli, Marina Figini, Andrea Garbo, Giuseppe Merello, Antonio Pazonzi, Edoardo Riccio, Gianvincenzo Tortorici, Davide Vitali), Fimaa (Daniele Mammani, Alessandro Cattelan), Fiaip (Mario Condò de Satriano, Francesco La Commare) e Sole 24 Ore (Augusto Cirla, Luciano De Vico, Pasquale Mirto, Marco Panzarella, Luca Stendardi, Matteo Rezzonico, Fabio Sandrini). Pubblichiamo alcuni dei quesiti pervenuti ieri

Nel 2004 compro un appartamento in condominio edificato nel 1958. Nel 2018 ho ricevuto comunicazione di procedimento “sanzionatorio per opere di ristrutturazione ripristinabili eseguite in assenza di titolo”. L’ottenuto “ permesso di costruire in sanatoria “ (2018) mi legittima alla vendita dell’appartamento oppure il mio contratto di acquisto (2004) era, è e rimane nullo?

Il quesito proposto non fornisce indicazioni complete sulla fattispecie segnalata, atteso che appare anomala una comunicazione sanzionatoria in mancanza di un procedimento attivato dal medesimo richiedente. In ogni caso, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria legittima il trasferimento, senza rischi connessi alla originaria problematica urbanistica.

Che cosa accade se ci sono debiti pregressi o lavori straordinari nel condominio in cui si trova l’immobile acquistato?

Chi compra inizia a pagare le rate condominiali successive al rogito. Per le spese ordinarie relative all’anno del rogito e al precedente, l’amministratore può rivalersi sia sul venditore sia sull’acquirente. Per le straordinarie l’onere grava sul venditore per i lavori deliberati prima del passaggio di proprietà. Perciò, già nel preliminare, è meglio per le parti scrivere come dividere le incombenze.

Che cosa è il vincolo di esclusiva contenuto nel mandato all’agenzia immobiliare?

Chi vende casa tramite agenzia, conferisce a quest’ultima un mandato scritto («incarico di mediazione») che contiene tutte le informazioni sull’immobile e indica ammontare e modalità del compenso per l’agente. Se l’incarico viene dato “in esclusiva” non si possono coinvolgere altri agenti e se il venditore dovesse trovare da solo un compratore interessato sarebbe tenuto a informarne l’agente e far condurre a lui la trattativa.

È possibile effettuare un contratto temporaneo a canone concordato, specificando tra i motivi della temporaneità non le esigenze del locatore né lavorative dell’ inquilino ma personali dell’ inquilino, con dichiarazione firmata dell’ inquilino stesso allegata al contratto?

Se per «temporaneo» si intende «transitorio» sì, l’importante è che la motivazione (che può riguardare anche solo una delle due parti) sia ben specificata nel contratto, allegando (se è dell’inquilino) la documentazione che la prova.