Condominio

Riscaldamento insufficiente? Il condominio risarcisce per il freddo patito

di Giulio Benedetti

Il condominio risarcisce il danno cagionato dall'inefficienza del sistema di riscaldamento .
In epoca di riaccensione degli impianti di riscaldamento condominiali inizia per gli amministratori un periodo in cui sono assai ricorrenti le rimostranze sul loro funzionamento. Pertanto i professionisti sono tempestati da telefonate dei condòmini in merito alla temperatura degli appartamenti. Notasi che per l'art. 1117 c.c. gli impianti di riscaldamento, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, sono parti comuni dell'edificio. Per l'articolo 1130 c.c. l'amministratore ne disciplina l'uso e la manutenzione nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il godimento a tutti i condòmini. Ma cosa succede se l'impianto di riscaldamento non assicura l'adeguata temperatura nell'edificio? Il caso è stato trattato dalla Corte di Cassazione (ord.n. 23134/2018) che ha rigettato il ricorso di una condòmina avvero una sentenza che aveva condannato il condominio a risarcire il danno patito dal mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento e quantificato in euro 362,99. In particolare la Corte di Appello riconosceva la responsabilità civile del condominio nel non essere intervenuto all'interno della colonna portante dell'acqua calda che portava il riscaldamento nell'appartamento della condòmina. Invero la stessa aveva dovuto lasciare l‘alloggio , sito in Trento, poiché la temperatura prodotta dall'impianto, nonostante fosse in funzione, oscillava tra i 10 e i 15 gradi. Nel ricorso la condòmina si doleva che il giudice di appello non avesse accolto la sua richiesta di riduzione del prezzo di vendita dell'appartamento poiché nello stesso avrebbe dovuto essere realizzato un nuovo sistema radiante . La Corte di Cassazione confermava il ragionamento della Corte di Appello che rigettava la richiesta in quanto il vizio dell'impianto di riscaldamento era stato eliminato prima dell'instaurazione della controversia senza spese in capo all'attrice in modo che l'appartamento non presentava più un vizio che ne diminuiva il valore. La Corte di Cassazione afferma che l'avvenuta eliminazione del vizio, a spese esclusive del venditore prima dell'instaurazione del giudizio , rende non accoglibile la domanda di riduzione del prezzo. Gli articoli 1490 e 1492 c.c. , relativi all'azione redibitoria nel contratto di compravendita , devono essere interpretati secondo il principio dell'art. 1455 c.c. che disciplina l'importanza dell'inadempimento . Ne consegue l'azione può essere esercitata solo in presenza di vizi concretanti un inadempimento di non scarsa importanza , non relativi a cause strutturali, ma in relazione alla loro capacità di rendere la cosa inidonea all'uso a cui era destinata o di diminuire in modo apprezzabile il valore secondo il libero apprezzamento del giudice del merito. Pertanto la ricorrente aveva perso ogni interesse per la riduzione del prezzo dell'appartamento poiché era stato rimosso il difetto dell'impianto di riscaldamento , mentre le doveva essere riconosciuto il diritto al risarcimento del danno patito. Inoltre il difetto dell'impianto di riscaldamento non è imputabile al condominio, bensì alla parte venditrice . Infatti per costante giurisprudenza , in tema di compravendita , l'azione di risoluzione per i vizi della cosa venduta non presuppone una colpa dell'alienante. Tuttavia la preesistenza del vizio rispetto alla conclusione del contratto di compravendita rende responsabile il venditore per avere alienato un bene oggettivamente affetto da un determinato difetto. Ne consegue che il venditore non è esente dalla garanzia per i vizi , ex art. 1490 c.c., semplicemente perché detto vizio sarebbe dipeso da un soggetto estraneo al contratto, ovvero il condominio.

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