Condominio

L’amministratore può cedere il passaggio sulla parte comune se c’è vantaggio del condominio

di Giulio Benedetti

L'art. 1117 c.c. definisce i muri maestri parti comuni del condominio e l'amministratore e i singoli condomini , ai sensi dell'art. 1117 bis c.c. , possono diffidare l'autore di attività che incidano negativamente sulle loro destinazioni di uso . Inoltre possono chiedere la convocazione dell'assemblea per fare cessare la loro violazione anche mediante azioni giudiziarie. Resta la concorrente facoltà dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune e a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
Il singolo condomino può esercitare l'azione di manutenzione, art. 1170 c.c., per fare cessare, entro il termine di decadenza di un anno, le molestie e le turbative al suo possesso. Perché possa essere esercitata l'azione il condòmino deve provare , nel terzo , la volontà di recare molestia o turbativa del possesso , e la ricorrenza oggettiva della molestia di fatto o di diritto al suo possesso.
Tale caso è stato trattato dalla Corte di Cassazione (ord. n. 24955/2018) che ha rigettato il ricorso di un condòmino avverso l'installazione di una canna fumaria , eseguita da un terzo, in aderenza al muro condominiale e dove affacciavano le sue finestre. Il condòmino aveva proposto un'azione di manutenzione nei confronti del terzo e dell'amministratore del condominio. Il giudice di appello respingeva l'azione perché il condòmino non aveva espresso il suo dissenso all'installazione della canna fumaria e quindi affermava che non ricorreva la volontà del terzo di turbare il possesso del condòmino.
Questi affermava che la Corte di Appello non aveva tenuto conto della sua opposizione che aveva manifestato , tramite una lettera del suo legale diretta all'amministratore, in cui si chiedevano chiarimenti sull'installazione e con un successivo esposto presentato al Comune. Inoltre affermava che l'autorizzazione all'esecuzione dell'opera , concessa ad un estraneo al condominio, esulava dalla competenza dell'amministratore e dell'assemblea. La Corte di Cassazione afferma che l'animus spoliandi è implicito nel mutamento consapevole della situazione possessoria realizzata contro la volontà del possessore , anche se lo spogliante abbia ritenuto di esercitare un proprio diritto.
Tuttavia nel caso trattato manca l'elemento soggettivo della lesione poiché il terzo riponeva un ragionevole affidamento sul consenso del condominio all'installazione. Infatti l'amministratore e due condòmini avevano sottoscritto un documento che consentiva l'appoggio della canna fumaria al muro condominiale , ricevendo in cambio una somma di denaro. Seguiva un'assemblea condominiale che ratificava l'operato dell'amministratore e destinava la predetta somma ad un uso di interesse condominiale.
Per la Corte di Cassazione il giudice di appello correttamente non verificava la legittimità dell'operato degli organi del condominio in astratto, ma se il complesso delle circostanze giustificavano il ragionevole convincimento del terzo in ordine al consenso dell'avente diritto. La Corte di Cassazione rilevava che essendo stata affermata la mancanza dell'elemento soggettivo della molestia , correttamente la Corte di Appello aveva negato che vi fosse stata lesione del decoro architettonico dell'edificio e dell'impedimento alla veduta , e non aveva previsto un'ulteriore distanza del comignolo oltre la sopraelevazione. La Corte di Cassazione , richiamando la propria giurisprudenza , sosteneva che quando la decisione di merito si fonda su una pluralità di ragioni , la ritenuta infondatezza delle censure mosse alla ragione prevalente rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure per le altre ragioni secondarie, poiché la definitività della prima conduce alla cassazione della decisione.

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