Il Condominio

Via ai lavori straordinari anche senza raccolta della provvista

di Francesco Schena

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La prima versione della legge n. 220/2012 di riforma del condominio, nel novellare, tra le altre cose, l'articolo 1135 del codice civile, ebbe a stabilire come l'assemblea avesse l'obbligo di costituire un fondo speciale di pari importo in occasione di deliberazione di lavori straordinari o innovazioni.
I primi commentatori giunsero a sostenere la tesi della necessità di munirsi materialmente di tali fondi ancor prima di dare corso ai lavori, tanto da ritenere addirittura nullo un'eventuale sottoscrizione anticipata del contratto di appalto da parte dell'amministratore.
I commenti degli addetti ai lavori furono così contrastanti che spinsero il legislatore ad introdurre una integrazione alla norma attraverso il Decreto Destinazione Italia che, dal 2014, alla fine del primo comma n.4 dell'art 1135 cc ha aggiunto il seguente periodo: “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
A parere di chi scrive, si trattò dell'ennesimo pasticcio teso a calmierare una interpretazione troppo restrittiva e sbagliata della precedente scrittura secondo la quale si sarebbe rischiata addirittura la paralisi dei lavori straordinari nei condomini.
Sul tema oggi interviene una importante sentenza del Tribunale di Roma, la n. 18320/2018, che ristabilisce la più corretta interpretazione possibile della norma e a valere già per la versione di prima scrittura. Secondo il Giudice capitolino, infatti, l'obbligo di costituire il fondo per interventi di straordinaria manutenzione va inteso in un'accezione meramente contabile, e non di effettivo rastrellamento della provvista, dal ché l'accantonamento non è condizione necessaria per l'avvio dei lavori.
In buona sostanza, secondo il Tribunale di Roma, deve adoperarsi una differenza tra la costituzione “giuridica” del fondo ai fini meramente contabili e la sua materiale formazione attraverso il versamento da parte dei condòmini. Tesi che sottoscrivo pienamente atteso che la ratio della norma è quella di realizzare un fondo “vincolato” ad una precisa destinazione attraverso una contabilità separata di riferimento e di cui l'amministratore non può disporre in maniera difforme e non certamente la tutela dei condòmini virtuosi che trovano ragione, invece, esclusivamente nelle disposizioni di cui al nuovo articolo 63 d.a.c.c. in tema di responsabilità sussidiaria.


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