Usucapione impossibile su parti comuni inserite nel regolamento

Con una recente decisione il Tribunale di Milano è tornato a valutare limiti e condizioni dell’opponibilità dalle clausole di un regolamento condominiale di natura contrattuale nei confronti dei nuovi acquirenti.

La sentenza nasce da una lite instaurata da parte di un condominio nei confronti di un condòmino per accertare l’inesistenza di un diritto di proprietà di quest’ultimo su di un locale individuato dal regolamento condominiale come bene comune e ottenerne quindi la restituzione. Il condòmino sosteneva che la parte gli era stata ceduta dieci anni prima con atto di vendita regolarmente trascritto, quindi sarebbe scattata l’usucapione “breve” (articolo 1159 del Codice civile).

Ma il Tribunale (sentenza 8413/2018) ha dato ragione al condominio , osservando che l’usucapione abbreviata richiede non solo il possesso ininterrotto per oltre dieci anni ma anche la detenzione del bene in buona fede. E tale requisito soggettivo è certamente mancato, non potendo il condòmino ignorare la natura comune del bene, esplicitamente prevista nel regolamento di condominio.

Come già chiarito dalla Suprema Corte di cassazione con la sentenza n 17886/2009 «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».

Nel caso specifico, tuttavia, la sentenza ha esaminato una fattispecie in cui le clausole del regolamento non individuavano “limiti ai poteri e alle facoltà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà”, bensì specificavano quali parti dello stabile dovessero considerarsi comuni, quindi escluse dalla proprietà privata dei singoli. Parti chiaramente individuate nel regolamento contrattuale allegato al rogito e che non potevano essere ignorate dal condòmino convenuto, dovendosi pertanto escludere la sussistenza del requisito soggettivo utile per l’usucapione abbreviata .