Nomina e cessazione dell’amministratore: le vere modifiche dopo la riforma

Prima della riforma del condominio (legge 220/2012) , la nomina dell'amministratore avveniva solo per mano dell'assemblea a maggioranza ex art. 1136 secondo comma cc sia in prima, sia in seconda convocazione. Era un atto unilaterale che non richiedeva risposta dal mandatario indicato dal condominio. Si poteva quindi qualificare in termini di procura, con l'attribuzione dei compiti sanciti dalla legge, salvo ulteriori incombenze decise dal condominio. Ora, con l'avvento della Riforma, non pare più essere così
L'assemblea, con le stesse maggioranze di prima (art. 1136 secondo comma cc sia in prima, sia in seconda convocazione) procede all'indicazione e alla scelta del nominato nuovo mandatario dello stabile
Questi deve accettare l'incarico, anche solo in via informale. L'accettazione può essere in sede assembleare o in un momento successivo
L'indicazione della necessità dell'accettazione è dato da quella parte dell'art. 1129 cc che sancisce che contestualmente all'accettazione dell'incarico, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata
L'accettazione è ribadita sempre all'art. 1129 cc laddove prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Queste diverse formulazioni fanno riflettere. Si può allora oggi dire che da atto unilaterale si sia passati a una fattispecie contrattuale dove non basta il volere del condominio ma occorre anche il desiderio del mandatario di assumere l'incarico. Occorre l'incontro della volontà di entrambi
Lo stesso vale per la fase finale del mandato
Non bastano le dimissioni per far cessare il rapporto, come non è sufficiente la revoca da parte dell'assemblea
Per il perfezionamento delle dimissioni, è necessario che l'amministratore le invii prima a tutti i condomini ovvero le rassegni all'assemblea e ponga all'ordine del giorno la nomina del nuovo legale rappresentante dell'edificio. In ogni caso, fino alla sua materiale sostituzione, egli rimane “ad interim” per la gestione ordinaria e le primarie necessità.
Sempre sulla base dell'art. 1129 cc, l'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Fino a che questo non succeda l'amministratore revocato/dimissionario resta in carica
<<L'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129 cod. civ., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l'amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.>> (Cass. 18660/2012)
Il nuovo nominato può assumere l'incarico solo se si è sciolto il legame con il precedente mandatario
Questo assunto significa che le parti devono essere previamente d'accordo sulla cessazione del rapporto del precedente amministratore onde permettere all'assemblea di nominare un nuovo mandatario
Ove l'assemblea non riesca a revocare l'amministratore o non vi provveda, ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. “giudiziale”.
Lo stesso dicasi per l'amministratore dimissionario. Anch'egli può adire il tribunale affinchè si dia atto delle sue dimissioni e il tribunale nomini un nuovo amministratore
Il ricorso per la cessazione e contestuale nomina può quindi essere presentato al tribunale competente per territorio, che decide in sede camerale, anche da un solo condomino, oltre che dall'amministratore dimissionario.
Sebbene l'art. 1129 cc modificato dalla riforma, dispone che al momento della cessazione dalla carica per qualsiasi ragione (dimissioni, rinuncia, revoca, ecc.), l'amministratore ha l'obbligo di “eseguire le attività urgenti” al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. Parrebbe quindi che le sue ordinarie attribuzioni non possano più essere esercitate
Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ritiene, invece, che <<l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore. Ma tale principio - nell'elaborazione giurisprudenziale, in che trova propriamente la sua genesi (in difetto di esplicita enunciazione normativa) - si giustifica in ragione di una presunzione di conformità, di una siffatta perpetuatio di poteri dell'ex amministratore, all'interesse ed alla volontà dei condomini”(così Cass. n. 1445/1993). Anche nei più recenti orientamenti di legittimità in materia, si afferma che: “in tema di condominio di edifici, l'istituto della 'prorogatio imperii' - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina>>. (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; Cass., n. 14930/2013).
Si ricorda che il nuovo amministratore deve rispettare il dettato dell'art. 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile in merito ai requisiti che deve possedere sia di carattere morale, sia di carattere professionale:
a) godere dei diritti civili;
b) non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, ai due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione;
d) non essere interdetto o inabilitato;
e) non essere annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica.
Occorre precisare che qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini, non sono richiesti i requisiti di cui ai punti f) e g), ovvero se l'amministratore ha già svolto tale attività per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge (18 giugno 2013), ma deve invece provvedere a frequentare corsi di aggiornamento periodici.