Straordinaria amministrazione e urgenza di provvedere

L'amministratore può concludere senza la previa autorizzazione del condominio il contratto di appalto avente ad oggetto opere di manutenzione straordinaria solo se vi è urgenza di provvedere : l'urgenza giustifica la mancanza della previa autorizzazione. L'art. 1135 c.c. attribuisce alla sola assemblea il potere di decidere questi interventi, disponendo che “… l'assemblea dei condomini provvede … alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea”. Ove vi è urgenza, l'amministratore è abilitato a agire autonomamente, senza necessità della previa autorizzazione. L'obbligo conseguente non è l'ottenimento delle ratifica del suo operato ma rendere edotta la prima assemblea utile di quanto si è trovato a compiere.
<<L'art. 1135, ultimo comma c.c. abilita espressamente l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli soltanto l'obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini, obbligo che non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando, invece, sia pure con carattere particolare, nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini. Né l'inosservanza di detto obbligo preclude il suo diritto al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate>>. (Trib. Milano, 08/03/2010).
<<Il principio secondo cui l'atto compiuto dall'amministratore di una società, benché irregolarmente, resta valido nei confronti dei terzi che hanno ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dell'amministratore medesimo, non può trovare applicazione in materia condominiale con riguardo a lavori od opere di manutenzione straordinaria eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea dei condomini, atteso che, secondo quanto disposto dagli artt. 1130 e 1135 c.c., all'amministratore spettano poteri inerenti all'ordinaria amministrazione, mentre all'assemblea dei condomini sono riservate le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, salvo che i lavori presentino carattere urgente. In tal senso, nel caso concreto, si è ritenuto che l'amministratore avesse ecceduto dai suoi poteri autorizzando dei lavori di straordinaria amministrazione, senza la dovuta autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, giacché le risultanze probatorie non avevano evidenziato il carattere urgente e necessario dei suddetti lavori e, conseguentemente, si è riconosciuto, sebbene in modo parziale, il credito vantato dall'opposto>>. (Trib. Roma, 10/06/2010).
Poiché l'art. 1135 c.c. si esprime in termini di obbligo di riferire all'assemblea, si potrebbe ritenere che esso possa essere adempiuto anche con la generale indicazione nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione delle “varie e eventuali”, trattandosi di semplice comunicazione.
L'amministratore deve porre in essere tutte le iniziative necessarie ad evitare eventuali pregiudizi, anche ulteriori, derivanti dalla situazione di pericolo che è il presupposto dell'urgenza del suo intervento.
<<In caso di lavori urgenti, l'amministratore può e deve, trattandosi di una sua specifica attribuzione e senza neppure la necessità di essere preventivamente autorizzato dall'assemblea, porre in essere tutte le iniziative necessarie ad evitare pregiudizi ulteriori sia alla cosa comune, sia alle unità immobiliari di proprietà esclusiva; del resto l'ultimo comma dell'art. 1135 c.c., abilita l'amministratore ad ordinare lavori anche di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli solo l'obbligo di riferire all'assemblea nella prima riunione>> (App. Napoli, 03/03/2006).
<<L'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo per l'incolumità delle persone, derivante dalla minacciante rovina di parti comuni dell'edificio condominiale, incombe all'amministratore del condominio, il quale deve attivarsi, con la necessaria urgenza- avvalendosi dei poteri riconosciutigli dagli art. 1130 n. 3 e 4 e 1135, comma 2 c.c. - per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione del principio del neminem laedere; ma esso risorge in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per comprovate cause accidentali (ad esempio: indisponibilità dei fondi occorrenti o rifiuto dell'assemblea, ovvero dei singoli condomini, di contribuire alla costituzione del fondo spese), l'amministratore versi nell'impossibilità materiale di adoperarsi allo scopo suindicato.>> (Cass. pen., 7764/1996).
L'art. 1135 c.c. è da interpretare nel senso di conferire il potere autonomo di intervento in capo all'amministratore, senza con ciò creare interferenza con le attribuzioni dell'assemblea, ove ricorra il caso di interventi urgenti, seppur straordinari. Nei casi di urgenza ex art. 1135 c.c., il mandatario dello stabile ha il solo obbligo di riferire del suo operato alla prima assemblea condominiale. Questo onere non si qualifica in termini di richiesta di ratifica in quanto non si tratta di un atto che esorbita dal suo mandato, rientrando -sia pure con carattere particolare- nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini.
<<L'art. 1135, ultimo comma, cod. civ., abilita espressamente l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli soltanto l'obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini, obbligo che non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando, invece, sia pure con carattere particolare, nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini. Né l'inosservanza di detto obbligo preclude il suo diritto al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate>>. (Trib. Milano, 08/03/2010).
<<Il compimento da parte dell'amministratore di condominio di lavori di manutenzione straordinari, ex art. 1135 c.c., u.c., non costituisce eccesso di mandato, nè l'obbligo di riferirne all'assemblea può confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante del mandato, rientrando invece, sia pure con carattere particolare, nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini i quali hanno un ampio potere di controllo su tutto il suo operato. L'inosservanza dell'obbligo, di cui all'ultimo comma dell'art. 1135 c.c., per quanto attiene alla comunicazione alla prima assemblea dell'avvenuta esecuzione di lavori urgenti, non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate>>. (Trib. Genova, 22/02/2006).
<<L'art. 1135, ultimo comma, c.c. abilita l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli l'obbligo di riferire all'assemblea; obbligo che rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato. L'inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate>>. (App. Milano, 28/10/2004).
L'amministratore può richiedere ai condomini il rimborso delle spese anticipate, se del caso nella stessa assemblea a cui riferisce degli interventi urgenti eseguiti. In questo caso, poiché l'assemblea deve poter approvare l'anticipo eseguito dall'amministratore, si ritiene che occorra l'apposita indicazione dell'argomento nell'avviso di convocazione.
<<L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ.- secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea. (Rigetta, App. Torino, 19/07/2004)>> (Cass., 14197/2011).
Deve trattarsi di spese effettivamente sostenute e anticipate, dovendo l'amministratore essere in grado di fornire la prova di quanto corrisposto a favore del condominio per gli interventi urgenti.
<<La delibera assembleare di approvazione del rendiconto non preclude la contestazione in sede di proposizione di azione risarcitoria da parte del Condominio contro l'ex amministratore, sia per il carattere dichiarativo e confessorio dell'atto di approvazione del conto, revocabile o modificabile in caso di dolo o colpa grave del mandatario (ex art. 1713 c.c.), sia perché l'assemblea (ex artt. 1130, n. 3, e 1135 c.c.) può approvare e autorizzare pagamenti soltanto ove si riferiscano a spese effettivamente erogate per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, onde tale presupposto manca quando l'amministratore richieda il rimborso di somme esposte come erogate nell'interesse della collettività condominiale, ma invece trattenute con indebita appropriazione (con inopponibilità della preclusione derivante dal decorso del termine ex art. 1137 c.c., ultimo comma, potendosi profilare la nullità della delibera di approvazione del rendiconto).>> (Trib. Milano, 27/06/2005).
Nella fattispecie contemplata dall'art. 1135 c.c., la giurisprudenza fa rientrare anche la ratifica delle spese relative a interventi fatti eseguire dall'amministratore, sia in termini di interventi urgenti, sia per le attività prodromiche alla conclusione del contratto, quali la consulenza espletata da terzi incaricati al fine di verificare la tipologia di intervento da eseguire.
<<Ai sensi dell'art. 1135 c.c. nell'esercizio dei poteri di gestione del condominio, l'assemblea - come può ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti (Cass. n. 2864 del 7/2/2008) - può ratificare la spesa per una consulenza affidata in vista delle opere di manutenzione.>> (Trib. Genova, 25/08/2008).
In realtà, per simili fattispecie sarebbe più opportuno applicare l'istituto della ratifica in termini di autorizzazione, seppur successiva, non ritenendo che possa ricorrere l'ipotesi contemplata dall'art. 1135 c.c., dove il presupposto che pare imprescindibile è l'urgenza di provvedere.
Anche qui il limite dei provvedimenti dell'amministratore è ex art. 1135 c.c. la proprietà individuale. Seppur vi sia l'urgenza di intervento, l'amministratore non può intervenire per le singole proprietà, salvo espresso mandato in questo senso da parte del condomino diretto interessato.
<<L'art. 1135 c.c. enuncia i poteri dell'assemblea, elencandone le attribuzioni. In queste materia, e con le maggioranze previste dallo stesso art. 1135 c.c. nonché dall'art. 1137 c.c. l'assemblea può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, purché però non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. L'argine estremo posto all'operato dell'assemblea è, in sostanza, segnato dalla sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, a meno che non si tratti di sconfinamenti specificamente accettati dagli stessi condomini negli atti di acquisto, oppure mediante approvazione del regolamento di condominio che li contempli. Nemmeno l'urgenza e la necessità dei lavori a farsi sulle proprietà esclusive potrebbero legittimare l'assemblea a deliberare, nell'interesse comune, l'esecuzione di tali opere>>. (Trib. Salerno, 11/05/2009).
L'amministratore non può far abbattere un bene comune, neppure nei casi di urgenza di provvedere ex art. 1135 c.c., in quanto questa norma contempla solo interventi di manutenzione e non di riduzione in pristino.
<<La demolizione di una struttura che fa parte dei beni comuni del condominio, effettuata su iniziativa dell'amministratore e senza l'autorizzazione dell'assemblea, integra un'attività illegittima, non rientrando tra le attribuzioni dell'amministratore quella di eliminare un bene comune condominiale, neppure nell'ipotesi in cui l'abbattimento renda possibile un eventuale accesso di mezzi di soccorso o antincendio. Tale ultima ipotesi potrebbe - semmai - consentire all'amministratore, in caso di urgenza, di procedere a lavori di manutenzione straordinaria ex art. 1135 c.c., salvo riferirne alla prima assemblea, ma giammai di eliminare totalmente la struttura comune o di apportare modifiche strutturali incidenti sul decoro architettonico. (Fattispecie relativa ad abbattimento di pensilina sovrastante il cancello di ingresso dell'immobile).>> (Cass., 1382/2007).
Si può arrivare a affermare la responsabilità penale dell'amministratore in caso di negligenza nell'esercizio delle attribuzioni sancite dall'art. 1135 c.c. per il caso di urgenza.
<<Risponde del reato di cui all'art. 650 c.p. l'amministratore di condominio che non ottemperi all'ordinanza sindacale, emessa per ragioni di sicurezza pubblica ed impositiva dell'obbligo di eseguire, entro un dato termine, i necessari interventi relativamente ad una canna fumaria pericolante, posto che l'amministratore è abilitato ex art. 1135 comma ultimo c.c. ad ordinare, senza il preventivo assenso assembleare, opere di manutenzione straordinaria semprechè, come nel caso in questione, risultino indifferibili ed urgenti>>. (Pret. Ariano Irpino, 12/06/1998).