Senza amministratore costa di più! Il caso di Prato

Il legislatore ha previsto l'obbligo di nomina dell'amministratore di condominio quando i condomini sono più di otto, permettendo così di risparmiare sui costi di amministrazione nel caso il condominio opti per l'autogestione. Ciò nonostante, il proposito di risparmio si dissolve non appena si verifica un evento straordinario, accidentale ed improvviso. In tali circostanze il condominio, non solo è costretto ad affrontare una spesa imprevista più consistente rispetto a quella che avrebbe sostenuto in condizioni di normalità, ma viene ulteriormente penalizzato dalla moltiplicazione delle sanzioni, inviate singolarmente a ciascun proprietario invece che al solo condominio.
Il caso, accaduto a Prato, porta a riflettere sull'opportunità di nominare un referente anche in caso di piccolo condominio. Tale carica, potrà essere ricoperta anche da un condomino, i cui dati andranno comunicati all'Agenzia delle Entrate nella richiesta o variazione del codice fiscale del condominio e riportati in apposita targhetta da posizionare sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, così da essere accessibile anche ai terzi. Come prevedono le ultime disposizioni di legge, i dati da indicare sono le generalità ed i recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. Può sembrare semplice indicare un referente, ma spesso dinamiche di conflittualità interne, di personalismi e paura di assumersi quelle responsabilità che ricadono sulla figura che assume il ruolo, portano alla gestione condivisa tra più soggetti che si impegnano per la gestione di uno specifico servizio, rinnegando il ruolo di amministratore di fatto. Proprio nel caso che prendiamo come esempio il presunto risparmio è stato superato dalle spese che i proprietari hanno dovuto sostenere a causa dell'emergenza, aggravate dalle sanzioni amministrative.
Nel caso esaminato, senza nessun segnale che portasse a presagire l'evento, si verificava in giorno festivo la caduta di materiale dal tetto. Veniva chiesto l'intervento dei vigili del fuoco, che per mettere in sicurezza l'area chiedevano l'intervento della polizia municipale e di una ditta specializzata per la transennatura, che occupando spazio comportava il pagamento del canone per l'occupazione del suolo pubblico, oltre al pagamento sostanzioso del nolo e rimozione delle transenne per tutto il tempo occorso per l'ottenimento dei permessi edilizi e per l'esecuzione dell'opera. I proprietari si trovavano obbligati al pagamento degli onorari per le prestazioni tecniche, delle spese edili, degli oneri per l'occupazione del suolo pubblico e della richiesta di pagamento del servizio e nolo delle transenne dal costo punitivo. Ma non bastava, a tutto questo si aggiungeva una consistente sanzione amministrativa, elevata dall'ufficio di polizia municipale per violazione del codice della strada, art. 30 “Fabbricati, muri ed opere di sostegno”, perché quali proprietari del fabbricato omettevano di compiere le opere necessarie per non compromettere l'incolumità pubblica.
La norma prevede che i fabbricati ed i muri di qualunque genere fronteggianti le strade devono essere conservati in modo da non compromettere l'incolumità pubblica e da non arrecare danno alle strade ed alle relative pertinenze. Salvi i provvedimenti che nei casi contingibili ed urgenti possono essere adottati dal sindaco a tutela della pubblica incolumità, il prefetto, sentito l'ente proprietario o concessionario, può ordinare la demolizione o il consolidamento a spese dello stesso proprietario dei fabbricati e dei muri che minacciano rovina se il proprietario, nonostante la diffida, non abbia provveduto a compiere le opere necessarie. In caso di inadempienza nel termine fissato, l'autorità competente provvede d'ufficio alla demolizione o al consolidamento, addebitando le spese al proprietario. La costruzione e la riparazione delle opere di sostegno lungo le strade sono a carico dei proprietari. Chiunque non osserva le disposizioni di cui al comma 1 è soggetto alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 422 a euro 1.697.
La sanzione veniva chiesta in pagamento nella misura minima a ciascun proprietario e relativi comproprietari di ogni immobile facente parte di quel piccolo condominio, che non aveva ritenuto opportuno spendere per assumere un amministratore.
Nel caso fosse stato nominato l'amministratore, il condominio avrebbe pagato una sola sanzione da ripartirsi tra i diversi condomini. Invece, mancando l'amministratore di condominio, la sanzione si decuplicava. Questo accadeva perché pur essendo otto unità immobiliari le stesse erano divise tra più comproprietari, marito moglie o più eredi di uno stesso immobile, con esborso finale totalizzato di qualche migliaio di euro invece che di qualche centinaio.
Anche la difesa diventa improbabile da affrontare, perché mancando la guida di una amministratore o di una persona capace che ne assume le funzioni, difficilmente potrà essere coordinato un ricorso per opporsi alla richiesta di pagamento sia delle spese che delle sanzioni conseguenti all'accertamento. Il caso accaduto a Prato spinge quindi a riflettere.
Attenzione, quella che sembra una semplificazione concessa dal legislatore per semplificare la gestione del condomino, può diventare un boomerang in certe circostanze.