Condominio, amministratori a responsabilità limitata

L’articolo 1130 del Codice civile affida, tra l’altro, all’amministratore il compito di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Per quanto, in particolare, l’obbligo di eseguire gli atti conservativi voglia interpretarsi estensivamente, esso non può mai arrivare a comprendere le opere di manutenzione straordinaria, essendo queste espressamente e tassativamente affidate, per contro, all’assemblea dall’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice civile.

L’amministratore ha, poi, il “potere”, e non il “dovere”, di ordinare lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di urgenza (articolo 1135, comma 2 del Codice civile). Trattandosi di una facoltà, egli non può incorrere in alcuna responsabilità se non vi provveda, purché dia sollecito avviso ai condomini della necessità di curare la conservazione delle cose comuni, in quanto è proprio sui condòmini che incombe in via esclusiva l’obbligo personale di contribuire alle relative spese.

Al pari dell’amministratore, anche i singoli condòmini hanno, d’altro canto, il potere di anticipare, scavalcando l’assemblea, le spese urgenti per la gestione delle cose comuni (articolo 1134 del Codice civile).

Non sembra da condividere, pertanto, l’orientamento della giurisprudenza penale, secondo cui l’amministratore del condominio riveste una posizione di garanzia, in base all’articolo 40, comma 2 del Codice penale, ricadendo su di lui l’obbligo di rimuovere ogni pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per rispondere, in sede penale come in sede civile, del mancato impedimento di un evento, è necessario accertare l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo, obbligo che certamente può nascere anche dal rapporto di rappresentanza intercorrente fra il condominio e l’amministratore. Perché, tuttavia, si delinei una posizione di garanzia, che comporti la responsabilità omissiva nella causazione di un fatto illecito, l’obbligo deve gravare su una o più persone specificamente individuate, dotate di mezzi idonei ad impedire la lesione del bene garantito, o a sollecitare gli interventi necessari.

E allora, quali obblighi ha l’amministratore di rimuovere le situazioni di degrado delle parti comuni, disponendo atti di manutenzione straordinaria, o adottando cautele, se non l’obbligo di convocare l’assemblea per spingerla a deliberare le opere necessarie? Si è già detto che neppure l’urgenza della spesa di riparazione straordinaria obbliga l’amministratore ad anticiparla, così come, del resto, essa non obbliga (ma faculta) il singolo condomino zelante.

Lo stesso dovere dell’amministratore, secondo l’articolo 1130 n. 2 del Codice civile, di disciplinare il godimento delle parti comuni è finalizzato soltanto ad assicurarne l’uso paritario da parte dei singoli condomini. L’amministratore non può quindi neppure interdire l’uso delle cose comuni, adducendo ragioni connesse alla sicurezza dei condomini o dei terzi, finendo altrimenti per ledere il contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun partecipante: una simile condotta integrerebbe, anzi, una molestia possessoria addebitabile all’amministratore (Cassazione, sentenza 6 febbraio 1982, n. 686).

Viceversa, di certo si configura una responsabilità penale e civile dell’amministratore in relazione alle lesioni o ai danni derivati dall’aver omesso di far riparare le parti comuni in esecuzione di una apposita delibera assembleare di approvazione delle opere, essendo a tanto l’amministratore medesimo obbligato dall’articolo 1130 n. 1, del Codice civile.