Area condominiale, al proprietario unico originario il prezzo senza rivalutazione

Nel trasferimento del diritto d'uso di un’area (parcheggio) a favore di un acquirente di unità immobiliari comprese in un edificio condominiale si attribuisce al venditore, a integrazione dell'originario prezzo della compravendita, il diritto al corrispettivo del diritto d'uso sull'area medesima, determinato in base al prezzo di mercato al tempo della conclusione del contratto.
È quanto sancito dalla Cassazione nell'ordinanza 22154 del 2018 nella quale è stato esaminato un caso originato dalla domanda con cui due condòmini chiedevano di vedersi riconoscere il loro diritto di comproprietà, o di uso a parcheggio, sull'area coperta, vincolata a questo scopo, con atto notarile del 16 aprile 1971 dal proprietario e costruttore del complesso immobiliare di cui faceva parte l'appartamento acquistato nel gennaio 1971, in quanto gli eredi del proprietario avevano mantenuto il possesso esclusivo di tale area, invece destinata a parcheggio condominiale. Questi ultimi si costituivano nel giudizio, contestando le richieste degli attori e richiedendo, per l'ipotesi di riconoscimento di qualsivoglia diritto alla controparte, il conseguente accertamento del proprio diritto ad ottenere il corrispettivo.
Il Tribunale rigettava la domanda dei ricorrenti, rilevando che all'epoca del rogito, l'area in questione non era stata ancora asservita, e che lo sarebbe stata solo con il successivo atto del 16 aprile 1971. I giudici quantificavano in Lire 5.000 mensili per metro quadrato il corrispettivo che gli stessi attori avrebbero dovuto versare ai convenuti per l'utilizzo del parcheggio. Nell'appello proposto da questi ultimi, la Corte di secondo grado riformava parzialmente la decisione del Tribunale, confermando l'obbligo degli attori di corrispondere agli eredi del proprietario un corrispettivo del diritto loro riconosciuto.
Nel ricorso in Cassazione proposto dai due attori, la Suprema Corte osservava che la Corte di merito non si era attenuta al principio di diritto in tema di spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni ai sensi dell'art. 41 sexies 1. n. 1150 del 1942, nel quale si specifica che qualora operi, per legge, a favore degli acquirenti delle singole unità abitative, il diritto d'uso del parcheggio in contrasto con la volontà contrattuale, spetta al venditore originario il diritto all'integrazione del prezzo, senza spingersi al punto di sovvertire, attraverso il riconoscimento di una sorta di canone perpetuo, a titolo di corrispettivo, il sistema di garanzie dal quale è circondata l'affermazione della configurabilità di un diritto di uso dell'area destinata a parcheggio. Con queste motivazioni, la Cassazione accoglieva il secondo ed il terzo motivo del ricorso principale, cassando la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinviando la causa alla Corte d'appello.
Il giudice di rinvio, avvalendosi delle conclusioni della perizia, determinava in euro 169,59 il corrispettivo del riconoscimento del diritto d'uso dell'area destinata a parcheggio, con riferimento ai valori immobiliari esistenti al 1971, disponendone la rivalutazione dalla data dell'atto di acquisto (21 gennaio 1971) fino alla data della sentenza, nonché la maggiorazione di interessi legali maturati su tale somma annualmente rivalutata dal 1971, oltre interessi legali fino al soddisfo sulla somma liquidata in sentenza, trattandosi di debito di valuta.
Gli attori, ricorrendo in Cassazione, criticavano il cumulo di interessi e rivalutazione sul credito riconosciuto agli eredi per l'integrazione del prezzo - senza motivare alcunché in ordine alla loro spettanza – e, trattandosi di debito di valuta, insuscettibile di rivalutazione automatica.
Per gli ermellini, nel determinare il prezzo normalmente praticato dal venditore, al quale ci si deve rapportare ai sensi dell'art. 1474, comma 1, c.c., corrispondente, appunto, a quello di mercato, occorre far riferimento al tempo della conclusione del contratto (nella specie, 21 gennaio 1971). Il prezzo determinato ai sensi dell'art. 1474, comma 1, c.c. ha natura di debito di valuta, con conseguente applicabilità della disciplina dettata dall'art. 1277 c.c. e, in caso di ritardo nell'adempimento, della disciplina ex art. 1224, comma 2, c.c., per cui, al contrario di quanto compiuto dalla Corte d'Appello, il liquidato corrispettivo del diritto d'uso sull'area non può essere suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta, né vanno accordati interessi con funzione compensativa sulla somma dovuta aumentata gradualmente nell'intervallo di tempo trascorso fra la conclusione del contratto e la liquidazione operata in sentenza.
La Corte ha, perciò, accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviandola alla Corte d'Appello di Lecce in diversa composizione, anche per le spese del giudizio.