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Rifacimento facciate a carico del nudo proprietario o dell’usufruttuario?

di Raffaele Cusmai - Condominio 24

La domanda

Devo eseguire dei lavori di ristrutturazione dello stabile (stiamo rifacendo le facciate dell'edificio): vi è una interpretazione non del tutto univoca della norma, che vorrei mi chiariste, ovvero se queste spese sono a carico dell'usufruttuario o del nudo proprietario.

Il criterio di ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario di desume dalla lettura combinata degli artt. 1004 e 1005 del Codice civile. Secondo la prima norma citata, sono a carico dell'usufruttuario “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario”. La norma stabilisce altresì che “sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”. L'art. 1005 invece attribuisce al proprietario le spese per “le riparazioni straordinarie” indicando come tali “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. La norma prevede inoltre che “l'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie”. Ciò premesso, in assenza dell'ipotesi di trascuratezza da parte dell'usufruttuario, occorre comprendere i concreto in cosa consistano i lavori di rifacimento delle facciate dell'edificio. Essi ben possono essere ricondotti sia nel concetto di riparazioni straordinarie che in quello di manutenzione ordinaria. Secondo l'Agenzia delle Entrate, sono interventi di manutenzione ordinaria quelli che non comportano modifiche dell'esistente e che sono diretti a conservare la facciata (senza mutarne struttura e aspetto). Vi rientrano la mera rasatura o la ritinteggiatura. Per manutenzione straordinaria si intende quella volta alla modifica dell'esistente (anche la modifica del colore) o comunque diretta a modificare l'aspetto o il profilo della facciata. Occorre pertanto avere riguardo a tali coordinate per determinare in definitiva la spettanza dei costi di rifacimento delle facciate. La giurisprudenza della Cassazione è del resto costante nel ricordare che “la qualificazione delle opere di ordinaria manutenzione o di manutenzione straordinaria, e l'attribuzione dei lavori all'una o all'altra categoria, spettano al giudice di merito, involgendo indagini di fatto, e il relativo apprezzamento si sottrae a censura in sede di legittimità, se sia sorretto da esatti criteri nomativi e sia adeguatamente motivato (cfr. Cass. 20 marzo 2003, n. 4064; Cass. 4 gennaio 1969, n. 10). Può, infine, rintracciarsi una guida ulteriore alla soluzione del quesito avendo riguardo alla sentenza della Cassazione civile, sez. III, 10 dicembre 2013, n. 27540, che sebbene resa in materia di locazione può rappresentare un utile spunto di riflessione. Da essa si desume che si qualificano come manutenzione straordinaria “quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali” ovvero anche quelle “di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza”. Sono spese straordinarie“ le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione; rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo”. La spesa di rifacimento delle facciate, stante la loro eccezionalità e importanza dovrebbero gravare sul proprietario. La Cassazione, aggiunge che “la qualificazione delle opere di ordinaria manutenzione o di manutenzione straordinaria, e l'attribuzione dei lavori all'una o all'altra categoria, spettano al giudice di merito, involgendo indagini di fatto, e il relativo apprezzamento si sottrae a censura in sede di legittimità, se sia sorretto da esatti criteri nomativi e sia adeguatamente motivato (cfr. Cass. 20 marzo 2003, n. 4064; Cass. 4 gennaio 1969, n. 10).

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