Difetti di costruzione: la responsabilità è sia del committente che dell’appaltatore

Nel 2018 non è più accettabile che un condominio presenti gravi vizi e difetti di costruzione o di ristrutturazione senza che si individuino uno o più responsabili, a garanzia degli acquirenti, utenti e consumatori finali. In quest'ottica, il venditore – che abbia curato la costruzione e la vendita di un condominio o di un complesso edilizio - può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano stati eseguiti direttamente, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera sia stata affidata a una o più imprese terze alle quali non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale e anche nell'ipotesi in cui sia presente un progettista/direttore dei lavori, nominato dal venditore/committente. Viceversa, l'appaltatore (cioè l'impresa o le imprese che hanno materialmente eseguito le opere) – pur se il committente abbia esercitato una forma di controllo sulle stesse - e il progettista/direttore dei lavori (che le ha progettate e seguite) possono essere chiamati a rispondere in solido con il committente/venditore, secondo gli articoli 1669 e 2055 del Codice civile, tutte le volte in cui con i rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il “danno”.
Questo, in estrema sintesi, il contenuto della complessa sentenza del Tribunale di Milano 30 gennaio 2018, n. 974 , che ha accolto la richiesta di pagamento somme avanzata da un condominio e da alcuni condòmini - a seguito di infiltrazioni verificatesi nello stabile (su parti comuni e, di conseguenza, su proprietà esclusive) - condannando il venditore/costruttore, l'impresa appaltatrice che ha realizzato le opere nonché il direttore dei lavori/progettista al pagamento di somme per l'eliminazione dei vizi e difetti. Le infiltrazioni riscontrate su diverse parti dell'edificio - come ha osservato il giudice – sono risultate di entità tale da comportare l'applicazione dell'articolo 1669 del Codice civile secondo cui «quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».
Il Tribunale ha ricordato che «i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura» (Cassazione 84/2013). Nel caso in oggetto, il consulente tecnico d'ufficio ha accertato la presenza di infiltrazioni e cioè di alterazioni che «in modo apprezzabile riducono il godimento del bene nella sua globalità pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica» e sono qualificabili come “gravi difetti”.
Dei vizi risponde prima di tutto il costruttore/venditore posto che «l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva» (Cassazione 9370/2013). A “cascata” sono chiamati a rispondere dei danni l'appaltatore e il direttore dei lavori. Quanto alle singole figure, possono incorrere nelle responsabilità previste dall'articolo 1669 del Codice civile «tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione» (cfr. Cass. sentenza n. 17874/13). E' noto, infatti, che l'articolo 2055 del Codice civile, in tema di responsabilità solidale da fatto illecito extracontrattuale, trova applicazione anche nel caso in cui uno dei coobbligati debba rispondere per responsabilità contrattuale.